Afmetingen en erfdienstbaarheden van beschermde gebouwen

Philippe Koelman, stichtend vennoot van James Realty, wijst erop dat er niet zoiets bestaat als een markt voor beursgenoteerde panden, zelfs geen nichemarkt: “Voor een zeldzaam product met uitzonderlijke kwaliteiten komt de koper naar voren wanneer het pand te koop wordt aangeboden. Deze koper kan een ‘verzamelaar’ van een bepaalde architect zijn, die al een ander door hem gesigneerd object heeft gekocht, of zelfs meerdere”. Er zijn niet veel van deze mensen, zoals je zou verwachten, maar ze zijn behoorlijk actief in deze specifieke niche. En ze hebben geen last van de kredietschaarste bij de banken, want daar hoeven ze zelden een beroep op te doen…

Enthousiaste expats!

Het huis Cauchie, vlakbij het Jubelpark, is een voorbeeld van deze aanpak. Professionals kennen ook een “Horta-verzamelaar” die eigendommen heeft gekocht in de Washingtonstraat en de Louizalaan. Het was ook een verzamelaar, de Duitser Thomas Rabe, CEO van de mediagroep Bertelsmann, die in 2015 het laatste privéhuis van dearchitect Henry Van de Velde kocht. Dit icoon van het modernisme, La Nouvelle Maison genaamd en geklasseerd, ligt in de wijk Hoogvorst in Tervuren, waar Thomas Rabe zijn jeugd doorbracht. Dat verklaart waarom!

Een speciale vermelding verdienen de kopers van prestigevastgoed in Brussel: velen van hen zijn expats. Zij hebben een voorliefde voor deze gebouwen en zijn akkoord gegaan met enkele prachtige restauraties. Een voorbeeld hiervan is Molièrelaan 172, een huis dat in 1910 werd ontworpen doorarchitect Jean-Baptiste Dewin en in oktober 1996 op de monumentenlijst werd geplaatst. Dit Art Nouveau-gebouw met zijn geometrische lijnen heeft een weelderige trap en is na vele jaren van renovatie onlangs weer op de markt gebracht voor minder dan vier miljoen euro.

Dit lijkt misschien een verrassend bescheiden prijs voor zo’n opmerkelijk gebouw van 575 m². Dat komt omdat het prestige van de vermelding de prijs niet opdrijft, net zo min als de zeer hoge kosten van een restauratie die volgens de regels van het vak wordt uitgevoerd. De prijs hangt gewoon af van de marktsituatie,” benadrukt Philippe Koelman. In sommige opzichten kan classificatie zelfs resulteren in een korting. Dit kan zijn vanwege de ontwikkelingsbeperkingen of om een andere reden. Zo werd onlangs een opmerkelijk modernistisch huis in Brussel verkocht voor een bedrag dat misschien bescheiden lijkt, gezien de hectare park eromheen. Het park staat echter op de monumentenlijst, dus de waarde van dit enorme stuk grond is beperkt tot het plezier dat het biedt.

Een voorrecht… en zijn prijs

Het is duidelijk dat je een geklasseerd pand niet koopt om snel winst te maken… of nog minder snel. Voor sommige eigenaars is het bezit van een geklasseerd gebouw een bron van trots en emotie,” vertelt Suzanne Belgeonne, directeur van Immobilière Le Lion. Dit gevoel deel uit te maken van een collectief geheugen, een stukje Brussels cultureel erfgoed te bewaren, brengt een immateriële rijkdom met zich mee die weinig andere eigendommen kunnen bieden. Families die een geklasseerd pand bezitten, zijn over het algemeen erg trots op hun erfgoed en doen grote inspanningen, zelfs opofferingen, om het te bewaren. Ze denken vaak in termen van rijkdom voor de maatschappij, en niet alleen voor zichzelf.

Aan dit privilege hangt echter een prijskaartje. Het wettelijke en administratieve kader rond geklasseerde eigendommen is in de loop der tijd steeds complexer geworden. Voorafgaande vergunningen, soms ontmoedigende deadlines en de noodzaak om een beroep te doen op gespecialiseerde vakmensen maken van elk project een echte hindernisbaan,” waarschuwt de beheerder van Immobilière Le Lion. Het renoveren van een geklasseerd pand vereist nauwkeurigheid, vindingrijkheid en veel geduld. Bovendien is het renovatie- en onderhoudsbudget een belangrijke factor geworden in de aankoopbeslissing. Er zijn steeds minder kopers die alleen handelen op basis van onweerstaanbare grillen.

Met of zonder subsidies, een monumentaal gebouw brengt duidelijk enorme beperkingen met zich mee. Het gebouw zelf mag niet worden veranderd, maar het gebruik ervan kan ook een probleem vormen, aangezien het vaak om eenherenhuis gaat dat voor residentiële doeleinden wordt gebruikt. En de dialoog met Monumenten en Landschappen, de instelling die waakt over de tempel in het Brussels Gewest, is niet altijd gemakkelijk. Een familie die onlangs met veel zorg en veel geld een herenhuis in zijn oorspronkelijke staat heeft hersteld, heeft bittere herinneringen aan deze ervaring…

Alexandre Wittamer, conservator van het museum Hôtel Solvay, is blij met de samenwerking met Monumenten en Landschappen. Ze leggen natuurlijk beperkingen op, maar “het zijn ook geweldige professionals die hun dagen doorbrengen in beschermde gebouwen en daarom hun uitgebreide ervaring kunnen delen”.

Dubbele beglazing eindelijk toegestaan

De classificatie van een woning creëert soms een onverwacht probleem,“merkt Philippe Koelman op. Zelfs de keuken van een Art Deco herenhuis uit de jaren 1970! De eigenaar is natuurlijk niet verplicht om deze te behouden, integendeel, maar het is een extra onderwerp voor discussie”.

Het moderniseren van de energieprestaties van dit soort gebouwen is een grote uitdaging,“zegt Suzanne Belgeonne,” omdat je technologieën moet integreren zonder dearchitectuur van het gebouw te veranderen. Dit vereist creatieve oplossingen die vaak complex zijn om te implementeren. En er zijn aanzienlijke financiële middelen voor nodig.

Ook al hebben de kleine huisjes in de tuinwijken Le Logis en Floréal weinig te maken met de woningen waar we het hier over hebben, de saga van deze twee sociale wooncomplexen in Boitsfort is emblematisch gebleven. De media besteedden veel aandacht aan het feit dat de bewoners op een dag gedwongen werden om de ramen met dubbele beglazing die ze hadden geïnstalleerd te verwijderen, op een moment dat mensen werden aangespoord om energie te besparen! Ook de eigenaars vanhotel Métropole hebben dit probleem onder de aandacht gebracht. Volgens de betrokkenen is de houding van de autoriteiten de laatste jaren echter versoepeld. In zekere zin werd dit officieel erkend in juni 2023, toen dubbele beglazing werd toegestaan voor Le Logis-Floréal. Maar hoewel het nu mogelijk is om ramen te ontwerpen die het uiterlijk van het gebouw behouden, zijn ze erg duur: tussen €80.000 en €100.000 per huis in Le Logis-Floréal, ondanks de bescheiden omvang van deze woningen.

Met of zonder subsidies…

In Brussel staan bepaalde wijken en straten bekend om hun geklasseerde gebouwen. Dit is het geval in de Rooseveltlaan, met de opmerkelijke Villa Empain, gerestaureerd door de Boghossian Stichting, of het Huis Delune, vlakbij de Université Libre de Bruxelles, dat werd aangekocht door de Verenigde Arabische Emiraten, die er hun ambassade hebben gevestigd. Ze zijn ook te vinden op minder voor de hand liggende plaatsen, omdat monumentale panden nu veel minder prestigieus zijn of volledig zijn veranderd. Het voormalige hoofdkantoor van de beursvennootschap Bonnewijn, Renwart Van Goethem & Cie aan de Rue de la Loi is een typisch voorbeeld van de tweede situatie, met zijn beursgenoteerde loket. De eerste situatie wordt geïllustreerd door een Horta-gebouw in de Rue Hôtel des Monnaies in Sint-Gillis, dat lange tijd als kantoor gebruikt werd.

Art Nouveau en Art Deco zijn niet de enige trends die de aandacht trekken, benadrukt Philippe Koelman. Het modernisme van de jaren 1950 en zelfs sommige gebouwen uit de jaren 1970 zijn nu opgenomen in deerfgoedinventaris en staan zelfs op de monumentenlijst. De overgang van het een naar het ander is zeker geen automatisme. Vooral omdat een beschermd gebouw recht heeft op subsidies, terwijl Brussel niet bepaald zwemt in weelde. Het lijkt er dus op dat er een tendens is om initiatieven af te remmen…

In theorie heeft een monumentaal gebouw een aantrekkingskracht die de beperkingen die deze status met zich meebrengt op zijn minst gedeeltelijk kan compenseren: de subsidies die door de overheid worden toegekend. In deze tijden van lege kassen moet je daar echter niet te veel op rekenen. Sterker nog, hoewel deze subsidies van onschatbare waarde kunnen zijn voor erfgenamen die een woning willen behouden, worden ze over het algemeen niet in aanmerking genomen voor vermogende particulieren die dit type geklasseerde woning willen verwerven, zeggen de professionals. Opgemerkt moet worden dat mogelijke subsidies niet noodzakelijk betrekking hebben op het onroerend goed zelf. In het geval van het bovengenoemde modernistische pand werd de renovatie van het terrein, geschat op 300.000 euro, voor ruim de helft gesubsidieerd, terwijl de renovatie van het zwembad, die ongeveer 80.000 euro kostte, voor 80% werd gesubsidieerd.

Soms is de financiële steun van de overheid natuurlijk van een andere orde. Zo kreeg het kasteel Charle-Albert in Watermaal-Bosvoorde, dat praktisch in puin ligt, 3,15 miljoen van het Brussels Gewest toen het in 2012 door een vorige eigenaar werd gekocht. In het toen gepubliceerde persbericht werd dit bedrag voorgesteld als 80% van de werkzaamheden, maar de totale kosten bedroegen ongeveer het dubbele. De waarheid is dat, terwijl 80% kan worden bereikt voor verschillende soorten werk, andere niet op dit niveau liggen en de eigenaar verplicht kan zijn, of misschien wil, om bepaalde items toe te voegen. Opgemerkt moet worden dat ook hier een deel van de subsidie bestemd was voor het park. Hier moest zeer zorgvuldig mee worden omgegaan, aangezien het grenst aan een Natura 2000-gebied.

De voordelen van Hôtel Solvay

Hoe staat het metHôtel Solvay(zie kader hieronder), een emblematisch gebouw als er ooit een was? Het is sinds 2021 open voor het publiek en geniet van de grotere financiële steun die het Brussels Gewest toekent aan gebouwen met een museaal statuut. Dat is niet ongebruikelijk, want de openstelling voor het publiek brengt aanzienlijke extra kosten met zich mee. Om alleen al de verzekeringskosten te dekken, moeten we zo’n 1.500 bezoekers per jaar verwelkomen,” legt Alexandre Wittamer uit. En het aantal bezoekers is beperkt tot twintig per uur.

Een voorbeeld van ondersteuning? “We hebben geprofiteerd van een noodsituatie voor de recente renovatie van het dak en de gevel, na een stabiliteitsprobleem. De overheid is met ons om de tafel gaan zitten om een oplossing te vinden. Het nominale percentage van deze subsidies is 80%, wat erg nuttig is als je bedenkt dat werkzaamheden aan een monumentaal pand veel hogere kosten met zich meebrengen dan aan een conventioneel gebouw. Hier is alles duur: het werk van de ambachtslieden, maar bijvoorbeeld ook het voorbereidend onderzoek. Om de toekomst van de locatie op de lange termijn veilig te stellen, sluit Alexandre Wittamer nauwere publiek-private samenwerking of zelfs sponsoring niet uit.

Hoewel het ondenkbaar zou zijn om een EPB-niveau A te halen voor een dergelijk gebouw,“glimlacht Alexandre Wittamer,” heeft hetHôtel Solvay een aantal originele voordelen op het gebied van isolatie: geen dubbele beglazing, maar twee ruiten op bepaalde verdiepingen. “We hebben de rolluiken teruggevonden en hergebruikt, die nu voorzien zijn van een elektrische motor. Horta zorgde ook voor permanente ventilatie zonder dat er machines aan te pas kwamen. Dit huis bewijst echt de genialiteit van dearchitect!”

De volgende generatie… of niet

Is het profiel van kopers veranderd? De markt ondergaat veranderingen, soms vluchtig, eerder dan een duidelijke evolutie. In Brussel bijvoorbeeld hebben Russische oligarchen prestigieuze eigendommen opgekocht, zoals ze overal in Europa doen, maar op kleine schaal. Zowel een herenhuis op de Sint-Michielslaan als een huis in de buurt van de Abdij van Ter Kameren, twee bekende aankopen van hun kant, stonden op de lijst van beschermde architectuur en werden niet op de monumentenlijst geplaatst.

Het kopen van een geklasseerd pand, dat dus prestigieus is maar restrictief en duur in onderhoud, heeft een niet te onderschatten nadeel: meer nog dan een tweede huis iets verder weg, loopt het het risico niet aantrekkelijk te zijn voor de volgende generatie, vanwege andere aspiraties. Dit is echter nauwelijks het geval in families die een kasteel al meerdere generaties bewonen, waar het vaak nog traditie is dat de oudste het eigendom overneemt, zegt een specialist.

Een monumentaal pand kopen betekent een levensproject omarmen,“zegt Suzanne Belgeonne. Het kan een monumentale uitdaging zijn, maar het geeft oneindig veel voldoening. Degenen die dit avontuur aangaan, creëren meer dan alleen een huis: ze bouwen een levende erfenis.” Soms wordt die erfenis niet doorgegeven aan hun kinderen, als zij de passie van hun ouders niet delen. Maar soms wel, zoals het verhaal vanHôtel Solvay illustreert.