Knokke : la montée en puissance de Marc Couck

Pendant des décennies, les bars de plage de Knokke-Heist se sont transmis de génération en génération au sein des mêmes familles, sans véritable mise en concurrence. Les règles européennes en matière de concurrence ont contraint la commune à organiser, pour la première fois, un appel d’offres public portant sur ses vingt-quatre bars de plage et un parc pour enfants, pour une durée de neuf ans. Trente-six candidats ont déposé un dossier ; vingt-quatre à vingt-cinq exploitants ont été désignés fin août, une concession restant à pourvoir.

Un barème qui ne se limite pas au prix

La commune a écarté la logique de la simple enchère. Chaque dossier était noté sur cent points : cinquante pour le concept, la vision et le plan d’exploitation, quinze pour l’expérience de l’équipe et trente-cinq pour le volet financier, ce dernier réparti entre la redevance proposée (vingt points) et le plan financier (quinze points). Si le prix avait compté pour la totalité, justifie l’administration communale, de nombreux acteurs extérieurs disposant de gros moyens auraient pu rafler l’essentiel des emplacements. Les nouveaux exploitants se répartissent sur les plages de Heist, de Duinbergen, de Knokke et du Zoute, secteur le plus prisé de la station.

Le Zoute pour Marc Coucke

Face à l’Albertplein, sur la plage recherchée du Zoute, c’est ZouteCoucke, le véhicule d’investissement de l’entrepreneur gantois, qui a remporté la concession du futur Woyo Beach, dont l’ouverture est prévue à la mi-2027. Le projet sera piloté par deux jeunes entrepreneurs locaux, Ellen De Beck et Jonasi Deetens, en collaboration avec l’architecte Tim De Taeye, cofondateur du concept Woyo, que le guide Gault & Millau a sacré meilleure adresse pour le déjeuner de l’année 2026-2027.

Le détail des scores a nourri la controverse. La proposition financière de ZouteCoucke, à 18,42 euros par mètre carré, se situait nettement sous l’offre la plus élevée (34,98 euros), ne lui rapportant que 10,53 des vingt points prévus pour la redevance. Le dossier a néanmoins totalisé 64,13 points sur cent, un score suffisant pour emporter la concession. Selon les calculs rapportés, le projet se serait classé quatrième et aurait obtenu l’une des sept concessions du Zoute même en retirant entièrement le volet financier de l’évaluation. « J’aime investir dans de jeunes entrepreneurs qui ont de l’envie et de l’ambition », s’est réjoui Marc Coucke, se disant « très heureux que cette concession ait été attribuée ».

Une présence déjà considérable

Cette attribution vient épaissir une implantation déjà dense. Marc Coucke, qui a fait fortune dans le secteur pharmaceutique avec Omega Pharma, possède au Zoute une villa acquise en 2025 pour plus de trente millions d’euros, un record immobilier local. Il détient également des participations dans l’hôtel La Réserve, dans le Glacier de la Poste (à hauteur de 50 %) et dans un club de padel, et il organise le rallye de prestige Zoute Grand Prix. En 2025, il a regroupé ses investissements côtiers sous une entité unique, ZouteCoucke, logée dans son fonds personnel Alychlo, après avoir racheté l’Enso District Hotel et le restaurant Woyo Eatery à Tim De Taeye, devenu depuis directeur général de la structure. Selon plusieurs observateurs, cet ensemble d’adresses redessine une part substantielle de l’offre haut de gamme de la station.

Le soupçon de favoritisme

L’attribution a rapidement viré à la polémique. « À partir du moment où il était candidat pour une concession de plage, il n’y avait aucun doute qu’il figurerait dans la liste des heureux élus, car ici, il peut tout obtenir », a résumé un opérateur évincé. Plusieurs critiques visent le caractère très commercial et festif de certains projets retenus, jugé au détriment d’établissements plus familiaux. La transparence du processus est également mise en cause : la composition du jury, formé de quatre personnes dont trois experts externes, n’a pas été rendue publique.

Le dossier se double d’une dimension politique. Karel Coudyser (N-VA), frère de la bourgmestre Cathy Coudyser et associé dans plusieurs établissements horeca locaux (Put 19, restaurant Nighteen), était candidat avec une concession existante et a pourtant été écarté au profit d’un tiers. La bourgmestre se défend de toute interférence : « C’est précisément pour des raisons déontologiques que j’ai pris une distance totale par rapport à ce dossier depuis un an et demi. » La commune, de son côté, insiste sur le caractère objectif et indépendant d’une évaluation confiée à un jury externe.

Les perdants du renouvellement

Six exploitants historiques perdent leur concession : Albertstrand, Yssi’s Beach, Beach Number One, Lekkerbek Beach, Beaufort et Blue Buddha Beach. Le cas de l’Albertstrand est le plus symbolique. Cet établissement, installé face au casino et tenu depuis 1926 par la même famille, à sa quatrième génération, n’a obtenu qu’un score de 44,14 sur cent et vivra sa dernière saison. La famille D’Hooghe dénonce l’envolée du prix plancher de la concession, passé de 34 000 à un minimum de 65 000 euros, un montant qui, selon Emmy D’Hooghe, « donne un avantage aux grands nouveaux acteurs comme Marc Coucke ». La famille compte rencontrer la commune avec son avocat et espère obtenir l’annulation de la décision en invoquant d’éventuelles irrégularités de procédure.

La contestation a pris une tournure inhabituelle. La commune a dû rappeler à l’ordre après que des agents communaux, des élus et des membres du jury, parfois étrangers au dossier, ont été personnellement insultés à la suite de l’annonce. Elle a proposé à chaque exploitant un entretien individuel pour apaiser les tensions, tout en reconnaissant que l’annonce des non-reconductions n’était « pas une bonne nouvelle ».

Des enjeux financiers considérables

Les montants versés par les exploitants varient fortement, de 13 000 à 165 000 euros par an selon les emplacements, celui de l’Albertplein comptant parmi les plus convoités. La somme réglée par Marc Coucke pour le Woyo Beach n’a pas été divulguée. Au total, la commune perçoit environ 1,2 million d’euros par an de l’ensemble des exploitants, auxquels s’ajoute une redevance par cabine. Un emplacement premium au Zoute peut atteindre 120 000 euros de loyer par saison, une rentabilité qui explique l’appétit des grands investisseurs.

Un calendrier sous tension judiciaire

Les nouveaux contrats entreront en vigueur le 1er janvier 2027 pour neuf ans. D’ici là, plusieurs exploitants évincés, dont la famille D’Hooghe, ont l’intention de porter la décision devant le Conseil d’État ou l’autorité de tutelle flamande, en invoquant des irrégularités de procédure et un manque de transparence sur la composition du jury. Au-delà du seul cas knokkois, l’affaire rappelle la tension qui traverse tout le littoral belge depuis que le droit européen impose l’ouverture à la concurrence : la crainte, chez les familles installées de longue date, de voir leur place prise par des acteurs mieux capitalisés.

Photo de couverture : © Jan De Meuleneir/Photonews