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Knokke doit être animée toute l’année !

ImmobilierKnokkeLogements

Guy Legrand

08 July 2025

C’est l’une des priorités du collège communal et de la bourgmestre Cathy Coudyser. Elle insiste également – voire surtout – sur la nécessité de garder et d’attirer des habitants en leur offrant des logements à prix abordables.

Les élections d’octobre dernier ont conduit une nouvelle majorité à la tête de Knokke-Heist. Le virage récemment opéré par l’équipe précédente, notamment le rejet des hautes tours, n’est pas remis en cause, mais on relève quelques approches plus spécifiques. “Ce qui constitue sans doute la différence avec la précédente législature, c’est que nous partons d’un plan général de développement pour l’ensemble de la commune”, nous explique la bourgmestre Cathy Coudyser. En tenant compte, bien entendu, des spécificités des différents quartiers.

Foto Nieuws, Philip Reynaers

À chaque quartier sa personnalité

Le Zwin et les espaces verts du Zoute, points d’attraction de niveau international, ne doivent pas faire oublier les bonnes terres de polders où l’on doit maintenir et promouvoir une agriculture de qualité. Celle-ci peut aussi présenter un attrait touristique, via le logement à la ferme ou la vente directe. “Quant au cœur citadin de la commune, la ‘ville compacte’, elle a besoin de logements, ainsi que de services tels que des crèches et des écoles, tout comme d’infrastructures de loisirs à destination de la population résidente autant que des touristes.”

L’offre commerciale de l’avenue Lippens et des environs n’est pas oubliée pour autant : “Nous devons continuer à la renforcer, affirme la bourgmestre, y compris dans le segment haut de gamme. Et maintenir l’accessibilité de ce quartier”. Duinbergen abrite des “seconds résidents” plus jeunes et très portés sur les loisirs sportifs, tandis que Heist présente également une personnalité propre. “Nous voulons maintenir et renforcer ces différentes identités, que chacune offre les services souhaités par leur population, mais en assurant des liens entre elles.”

“Nous avons besoin d’habitants”

Knokke ne veut pas seulement attirer les touristes. “Nous avons aussi besoin d’habitants, insiste la bourgmestre, pour assurer les services tant touristiques que de santé, une part croissante de la population ayant besoin de ces derniers.” Or, les prix immobiliers sont poussés à la hausse par des personnes plus âgées ayant accumulé de l’épargne et par des investisseurs. Résultat : un jeune couple a du mal à se loger, même quand les deux travaillent. “Pour y répondre, Knokke-Heist dispose de plusieurs instruments pour développer l’offre de logements, explique Cathy Coudyser, à la location comme à la vente.” Pour la première, la commune propose à des propriétaires privés de s’occuper de la location de leur bien. Le bureau ad hoc prend tout en charge, en échange d’un loyer inférieur à la moyenne du marché. “Nous disposons aujourd’hui d’une trentaine de logements et voulons porter ce nombre à une centaine pour la fin de la législature. S’y ajouteront vingt-quatre logements à construire.”

Autre formule, à l’attention des personnes voulant acheter : la coopérative (wooncooperatie) qui sera mise en place au début de l’an prochain et portera sur cinquante-trois logements, allant d’une à quatre chambres. “La mise de départ pourrait se situer un peu en-dessous de 20 000 euros, explique Cathy Coudyser, une épargne autrement insuffisante pour devenir propriétaire. L’occupant payera ensuite une somme chaque mois, qui restera inférieure au niveau d’un loyer sur le marché libre. L’ensemble comportera un jardin et divers espaces communs. S’ils souhaitent quitter la coopérative, les occupants revendent leurs parts. Moyennant une faible indexation, car il n’est pas question de réaliser une plus-value.”

Werner Lerroy

Il faudra 40 % de logements abordables !

Aussi vrai que le terrain représente une part très élevée du coût du logement, la commune étudie également la formule de l’emphytéose : elle proposera certains terrains, dont elle est propriétaire, pour l’euro symbolique et pour 99 ans à une autre partie de la population qui, ne devant payer que le logement, aura plus facilement accès à la propriété. Or, le patrimoine de la commune connaît aujourd’hui d’importantes transformations : une nouvelle caserne de pompiers est en construction et le commissariat suivra, libérant de l’espace. Même conséquence du côté des écoles, qui vont vivre certains regroupements.

Le nombre de familles ayant besoin d’une aide au logement étant estimé à 6000, il y a encore du pain sur la planche, reconnaît la bourgmestre. Knokke-Heist va toutefois associer les promoteurs immobiliers à ses ambitions. “Nous pouvons également leur vendre des terrains, mais en convenant dès le départ qu’ils doivent consacrer 40 % du projet à des logements accessibles. Et il n’est pas question de discussions au cas par cas : cette obligation vaut pour tout le monde et partout”, martèle Cathy Coudyser.

Un golf et un hôtel d’au moins cent chambres

La bourgmestre souhaite aussi promouvoir un tourisme mieux réparti sur l’ensemble de l’année, insiste-elle, une volonté qui s’exprime notamment à travers sa vision du deuxième golf. Les prémisses de ce projet remontent à l’an 2000 et la dernière proposition de Ghelamco fut retoquée par l’équipe précédente. Le communiqué publié par le collège communal à la mi-mai met les points sur les i en précisant que la commune prendra la gestion en mains. Pour la majorité actuelle non plus, il n’est pas question de méga projet, nous précise la bourgmestre, mais d’une vision claire à l’attention des développeurs potentiels, quels qu’ils soient : nous voulons un golf dix-huit trous et un hôtel. “La commune est très favorable au golf, parce que de trop nombreux habitants ne peuvent profiter de l’actuel parcours privé et doivent aller jouer ailleurs. Nous souhaitons rendre ce sport plus démocratique, en faveur à la fois de nos habitants et de l’attrait touristique de Knokke. Il fait, en effet, partie de notre image, au même titre que le tennis ou encore le cheval.”

Plus encore que le golf, c’est l’hôtel qui doit répondre au souhait de voir l’attrait touristique de Knokke-Heist s’étendre à l’ensemble de l’année. “Nous disposons d’un parc hôtelier bien réparti sur le territoire, mais avec des unités qui ne comptent en moyenne qu’une petite vingtaine de chambres. Trop peu pour accueillir un groupe d’une certaine importance. Il faut disposer de cent ou 120 chambres si l’on veut également attirer le tourisme d’affaires, celui qui peut animer la station en-dehors des périodes de vacances. Car à l’inverse des touristes, les entreprises visant, par exemple, des séjours de team building sont actives aussi en hiver”, explique Cathy Coudyser. Dans cette optique, le conseil communal exige très clairement que le projet de golf soit couplé à un hôtel d’au moins cent chambres. Il n’est pas indispensable qu’il affiche cinq étoiles (La Réserve est seul dans ce cas), laisse entendre la bourgmestre, car l’offre en quatre étoiles pourrait être étoffée.

Barmalini, shutterstock.com

Oui aux projets qui répondent aux règles

Une autre initiative allant dans le sens d’une occupation plus longue du bâti consiste à promouvoir les résidences hôtelières. Les chambres y sont plus vastes que dans un hôtel classique et dotées d’une kitchenette, de sorte qu’elles peuvent à la fois être acquises comme seconde résidence et se louer quand les propriétaires ne les occupent pas.

Plus de logements accessibles et une fréquentation mieux répartie sur l’ensemble de l’année sont clairement les priorités de l’actuelle majorité. Avec une approche très transparente : “Nous voulons garantir une distanciation entre le politique et les auteurs de projets. La commune reste maître du jeu, énonce des règles claires et si un projet y répond, il sera accueilli favorablement”, résume Cathy Coudyser.

Après une année 2024 exceptionnelle…

Comment se porte le marché immobilier, celui des secondes résidences de haut de gamme, plus précisément ? “Nous avons connu une année exceptionnelle en 2024 et 2025 suit la même dynamique”, confie Stefaan Geerebaert, fondateur de l’agence Immo Brown, un des leaders du marché immobilier de luxe à Knokke. “Le volume global des transactions ne progresse plus forcément, mais les prix sont très fermes dans le très haut de gamme, soit au-delà de 7 millions.” En témoigne la vente de cette “maison de campagne au milieu du Zwin”, une grande villa chargée d’histoire offrant 1510 m² habitables sur un terrain de 43,5 ares. On retrouve également l’agence dans les Finis Terrae, les derniers immeubles à appartements situés sur la digue piétonne, juste avant le Zwin. On trouve ici des logements offrant jusqu’à 500 m², le mètre carré se négociant entre 40 et 50 000 euros. À propos de prix, ajoutons que pour de belles villas situées à proximité du Zwin, on compte entre 3000 et 4000 euros le m² pour le terrain, le bâtiment valant de 2 à 6 millions selon les finitions, précise Stefaan Geerebaert.

Immo Bruin

Villas neuves ou en cours d’achèvement

“Ce que nous observons, c’est une volonté d’investir dans la pérennité. Beaucoup de nos clients viennent à Knokke non seulement pour eux-mêmes, mais aussi pour offrir à leurs enfants ou à leurs proches un lieu de vie de très haute qualité. C’est un investissement à la fois émotionnel et patrimonial”, observe le fondateur d’Immo Brown.

L’agence affiche le plus souvent les prix, ce que l’on observe ailleurs également. Naguère, le très haut de gamme, en immobilier comme en haute couture notamment, n’était-il pas affublé d’un inévitable “prix sur demande” ? «Affirmer que c’est une règle serait inexact, nuance Stefaan Geerebaert, mais ce type de mention peut parfois freiner l’intérêt.” Autrement dit, il n’y a pas de raison de dissimuler des prix de 20 ou 30 millions pour un bien exceptionnel. “Ces prix ne représentent pas le marché global, mais ils le soutiennent.”

L’offre d’Immo Brown comprend régulièrement des villas neuves et même en cours d’achèvement, du très haut de gamme affiché à quelque 15 millions, par exemple. Voilà qui semble un peu singulier. Qu’en est-il ? “Nous avons déjà vendu onze villas de cette façon, parfois plus d’un an avant l’achèvement, explique le fondateur. Ces biens très contemporains, aux volumes spectaculaires, sont conçus pour accueillir des œuvres d’art de grandes dimensions.”

Et pourquoi sont-elles vendues de cette façon ? “Nous collaborons de longue date avec une sélection restreinte d’investisseurs privés qui maîtrisent l’ensemble du processus : de l’acquisition des terrains à la gestion des permis et au suivi des chantiers. Cela nous permet de proposer à l’acheteur des villas et appartements dans des délais maîtrisés.”

Le même chiffre… mais en euros !

“La crise de 2008 fut ressentie partout, mais Knokke est un marché qui a une dynamique propre, où l’on ressent moins les crises qu’ailleurs dans le pays”, situe pour sa part Gilles Dupont, de la bientôt centenaire agence Pallen. Et il n’en est vraiment pas question en ce moment : on n’arrête pas d’évoquer des prix records ! “Dans le quartier du Zoute en particulier, la demande est toujours soutenue et, sur le long terme, les prix n’arrêtent pas de monter, confirme-t-il. Certains affirmaient dans les années 1980 qu’ils avaient atteint un sommet et qu’il était trop tard pour acheter. Aujourd’hui, on affiche quasiment les mêmes chiffres qu’alors, mais en euros et non en francs belges”, sourit notre interlocuteur.

Ce que les acheteurs cherchent et trouvent à Knokke, c’est le sentiment d’être en vacances dans son propre pays, en sécurité, sans oublier la nature du côté du Zwin. “Pour de nombreux entrepreneurs, avoir un bien à Knokke est une sorte d’extension de la vie professionnelle comme de la vie sociale”, analyse Gilles Dupont. D’un point de vue financier, la solidité du marché immobilier knokkois est un argument de poids : on sait que l’on détient un actif “liquide” qu’on pourra aisément revendre au juste prix en cas de coup dur. Même si, comme récemment révélé dans la presse, l’entrepreneur Paul Gheyssens n’a obtenu “que” 20 millions du penthouse dans le complexe Finis Terrae vendu à Belfius, au lieu des quarante espérés. Dans des circonstances particulières il est vrai…

Agentschap Pallen

Le lotissement du Zoutedijk

L’agence Pallen propose plusieurs villas neuves dans le lotissement du Zoutedijk. On pourrait s’étonner que tant de terrains soient encore disponibles… “Il n’y en a plus beaucoup, c’est vrai, mais il s’agit d’une très grande propriété ayant appartenu à un Saoudien qui n’a jamais concrétisé son projet de s’implanter ici, explique Gilles Dupont. C’est un ensemble très exclusif, où le terrain le plus grand dépasse 36 ares, le moins étendu affichant encore 11 ares.” Alors que, dans les sentiers proches de l’église des Dominicains par exemple, de nombreuses villas occupent un espace de l’ordre de 6 ou 8 ares. Particularité : certains des terrains comportent une importante part de digues et de forêts, non constructible. Le mètre carré s’y vend moitié moins cher que le terrain constructible, lequel affiche de 2500 à 3000 euros.

Un ticket d’entrée à 7 millions

Où se situe-t-on plus globalement ? “Dans les zones les plus recherchées du Zoute, on dépasse de plus en plus souvent la barre des 10 millions d’euros pour une villa répondant aux exigences actuelles, observe-t-on chez Pallen, les transactions se faisant sur des bases assez confidentielles. Un terrain de 15 à 20 ares situé plus près de la mer et voisin de la zone boisée se négociera à plus de 4000 euros le mètre carré.”

La demande est tellement forte que certaines parcelles de petites dimensions peuvent se négocier à des niveaux astronomiques. Une agence affiche ainsi 4 millions pour un terrain de l’ordre de 600 mètres carrés. “J’ai moi-même vendu pour plus de 7 millions une villa… destinée à être démolie”, sourit Gilles Dupont. Le ticket d’entrée, en quelque sorte, dans les quartiers les plus exclusifs du marché immobilier le plus prestigieux du pays.

Photo de couverture : © Ton Hazewinkel, shutterstock.com

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