Immobilier de prestige : vers un haut de gamme plus agile et plus responsable

Résilience discrète d’un marché exigeant

Malgré un contexte marqué par l’inflation, la hausse des taux et le durcissement des conditions bancaires, le segment haut de gamme conserve une certaine stabilité. Si 2022 fut une année exceptionnellement dynamique, portée par les effets post-Covid, les transactions se sont depuis ralenties. Les biens nécessitant d’importantes rénovations peinent à séduire. « Il n’y a pas d’effondrement, mais une stabilisation et un recentrage sur les produits aboutis. Le client d’aujourd’hui veut être séduit, pas faire un chantier », observe Philippe Koelman, cofondateur de l’agence bruxelloise James Realty. Dans ce contexte, le “clé-en-main” séduit davantage que les projets lourds à reconfigurer.

Valoriser l’existant plutôt que tout reconstruire

L’enjeu écologique, souvent réduit à des normes techniques, mérite selon lui une approche plus globale. « Il faut arrêter de croire qu’écologie rime avec obsolescence programmée », affirme-t-il. Adapter un bâtiment ancien avec discernement peut s’avérer plus durable que démolir pour reconstruire. L’exemple du projet Gem, entre la Porte de Namur et le Palais Royal, en témoigne : 36 appartements, un appart-hôtel et des espaces pour professions libérales voient le jour dans un ancien bâtiment de bureaux.

Moins de superficie, plus de cohérence

Les attentes ont évolué. La recherche de superficies généreuses cède progressivement la place à des volumes plus compacts, mieux pensés. « Il y a vingt ans, on parlait d’appartements de 200 m². Aujourd’hui, 140 m² suffisent, même dans le haut de gamme. Ce n’est pas moins bien, c’est plus adapté. » Le confort passe désormais par l’agencement, la localisation et la simplicité d’usage, plutôt que par la démesure. Les acquéreurs, souvent très actifs, cherchent des biens prêts à vivre, bien situés, au caractère affirmé, mais sans ostentation.

Une vision plus fluide de la ville

Télétravail, projets mixtes, mobilité douce : l’immobilier haut de gamme ne reste pas à l’écart des évolutions urbaines. « On veut vivre dans des lieux bien connectés, pratiques, avec du cachet », note Philippe Koelman. Le neuf n’est plus perçu comme la seule voie vers le confort ou la modernité. L’existant, lorsqu’il est réhabilité intelligemment, séduit par sa singularité et son intégration au tissu urbain. Et si Bruxelles continue d’attirer, la pression fiscale y reste un facteur à surveiller : « Un divorce fiscal, ça peut arriver même dans un vieux couple heureux », glisse-t-il avec humour.

Article inspiré par la newsletter de Lobby du 11 juillet 2025 écrite par Françoise Wallyn et François Didisheim, fondateur de Lobby. Retrouvez la revue des cercles du pouvoir, ici