Knokke : une renommée internationale

Comment se porte le marché immobilier knokkois ? Bien, voire fort bien, observent nos interlocuteurs. “On relève toutefois une certaine hésitation depuis la guerre contre l’Iran, nuance Alex Dewulf, de l’agence éponyme, du moins dans le moyen de gamme. Ce n’est guère vrai pour les biens valant plusieurs millions.” D’autant que ceux-ci sont financièrement plus sûrs qu’ailleurs. “Knokke est un marché solide et liquide dans cette gamme de prix : vous êtes certain de pouvoir revendre un bien de deux ou trois millions, car il s’en négocie ici plusieurs centaines chaque année. Ce n’est absolument pas le cas ailleurs en Belgique !” Pour fixer les idées, les transactions sont encore assez nombreuses au-delà de cinq millions et elles deviennent beaucoup plus rares au-delà de dix millions. “Mais on en compte quand même entre cinq et dix par an, ce qui positionne Knokke au niveau international, soutenant la comparaison avec des localisations à la Côte d’Azur ou dans la région de Marbella”, souligne le courtier.

À propos de prix, quelques précisions. De Duinbergen au Zoute, le mètre carré d’un appartement entièrement rénové, avec vue sur mer, ira de 20 000 à 40 000 euros le mètre carré. Un beau terrain au Zoute se négocie dans les 3 000 euros le mètre carré, mais des parcelles idéalement situées et/ou de surface faible peuvent afficher jusqu’à 7 000 euros, voire un peu plus, indépendamment du prix de la villa.

Jusqu’à 50 000 euros le mètre carré

“Le marché immobilier se porte bien à Knokke, confirme Maxime Van Bockrijck, de l’agence Cambier De Nil, surtout ces derniers mois : les acheteurs veulent profiter de leur bien pour l’été. C’est un phénomène saisonnier classique. Même chose pour l’attrait des appartements situés sur la digue, qui augmente avec les beaux jours.”

“Aussi longtemps que les prix sont justifiés, les ventes ne posent pas de problème, complète Gregory De Bisscop, directeur de l’agence Immo BiS. En période d’hésitations internationales comme actuellement, Knokke se défend mieux que le reste du pays. Les meilleures localisations – le top du top étant la digue piétonne – ne connaissent vraiment pas de baisse de prix !” Le super-top étant les fameux immeubles des Finis Terrae ? “Attention, rétorque le courtier : ce n’est pas vrai aux yeux de tous. Certains estiment que c’est situé trop loin des commerces et ils préfèrent se rapprocher de la place Albert. Rares, les nouvelles constructions se vendent aisément, comme en témoigne l’ancien hôtel Memlinc qui abritera des appartements : treize des dix-sept biens proposés sont déjà vendus, alors que les travaux ont à peine commencé.” Et ils sont même interrompus depuis janvier dernier, malheureusement, à la suite d’une démolition ayant dépassé le seuil autorisé…

L’actualité des Finis Terrae

À propos des Finis Terrae, rappelons que la banque Belfius a revendu l’appartement de l’entrepreneur Paul Gheysens. Divisé en deux unités présentant le meilleur de l’aménagement contemporain, le bien sera remis sur le marché d’ici une bonne année, semble-t-il. On attend un prix de l’ordre de 50 000 euros le mètre carré. Le tarif habituel à cet endroit…

Comment se caractérise ce “top du top” ? “Il représente évidemment un marché restreint car fort exclusif, où les transactions sont très discrètes et plus longues que pour les autres biens, souligne Maxime Van Bockrijck. Ici, il est fréquent que ce soit l’acheteur qui nous contacte pour lui trouver l’appartement ou la villa de ses rêves.” De tels biens ne s’affichant pas en vitrine des agences immobilières, le professionnel va contacter les propriétaires de la poignée de biens pouvant convenir : si par hasard, vous aviez songé à vendre, voici une occasion…

Clé en mains !

“Au Zoute en particulier, la localisation est essentielle dans la détermination du prix, note Anouska De Smul, de l’agence Alex Dewulf, associée à Alex Dewulf depuis le début de l’année. Une localisation exceptionnelle se vend toujours, sur la digue piétonne en général et dans les Finis Terrae en particulier. Même un appartement à rénover s’y vend dans les 40 000 euros le mètre carré. Un bien exceptionnel ne se vend pas pour autant à bref délai ni à n’importe quel prix, comme en témoigne le cas de la fameuse Villa Rose, qui a changé d’agence… et de prix. Une telle situation n’est pas rare, nuance Anouska De Smul, car, à des niveaux de prix de l’ordre de dix à vingt millions d’euros, les acheteurs potentiels ne sont pas légion. Pas de souci donc : la villa trouvera preneur !”

La plupart des acheteurs de villas au Zoute veulent en revanche un bien “clé en mains”, pour ne pas perdre de temps avec les permis et les travaux. Ils exigent aussi un équipement dernier cri. Les exigences ne sont pas du même niveau ailleurs dans Knokke, à l’image des prix.

Chez Cambier De Nil, on estime à quelque 80 % la proportion des acheteurs, de villas comme d’appartements, qui choisissent un bien entièrement fini. Parce qu’ils ne veulent pas revivre les problèmes rencontrés avec la construction de leur résidence principale, ou parce que Knokke doit rester synonyme de détente. Autre argument en cas de rénovation : on ne sait pas jusqu’où pourrait aller la facture. Surtout pour une villa datant des années 1950.

“Les villas à rénover, parfois à démolir, sont très majoritairement acquises par des entrepreneurs, complète Alex Dewulf. Même chose pour les terrains à bâtir. Ce fut encore le cas récemment au Zoute lors de la vente de parcelles dans deux lotissements, à trois et cinq millions respectivement. Ces entrepreneurs y construisent une villa et la mettent sur le marché, souvent meublée.”

Les Allemands de plus en plus nombreux

Du côté des acheteurs étrangers, les présences luxembourgeoise et néerlandaise se maintiennent, tandis que celle des Allemands s’est renforcée ces dernières années, souligne-t-on dans la profession. “La présence ici de nombreuses boutiques de luxe rassure les étrangers qui ne connaîtraient pas encore vraiment Knokke et sa réputation de sûreté”, souligne Alex Dewulf. Elles jouent un rôle au-delà du shopping…

“Venant de la région Düsseldorf-Aachen (Aix-la-Chapelle), proche de la Belgique, les Allemands sont nos principaux clients étrangers, signale Maxime Van Bockrijck. Ils sont de plus en plus nombreux, venant souvent à Knokke rejoindre des parents ou des amis. Ils effectuent généralement des séjours assez longs et achètent principalement de grosses villas au Zoute, pour accueillir la famille.” Compte tenu de la faible population du pays, le Luxembourg est également bien représenté, affirme-t-on… “Les Luxembourgeois sont proportionnellement nombreux, en effet, et ils visent majoritairement les appartements avec vue sur mer, pour y venir le weekend”, observe le courtier.

Cadzand, une station concurrente ?

À propos d’étranger, la station de Cadzand n’est-elle pas devenue une concurrente pour Knokke ? “Certains Belges en avaient pris la direction, quitte à d’abord tâter le terrain en louant, mais beaucoup en sont revenus, observe-t-on chez Cambier De Nil. D’un côté, la fiscalité est devenue plus compliquée aux Pays-Bas. De l’autre, ils étaient attirés par le calme et la nature, mais en restant attachés aux nombreuses activités proposées à Knokke. Dès lors…”

“J’ai récemment évoqué la présence des étrangers avec un notaire, signale Gregory De Bisscop, et nous avons conclu que leur absence ne ferait pas une grande différence : le marché est soutenu tant par la clientèle francophone traditionnelle, qui reste fidèle à travers les générations, que par les Néerlandophones qui représentent le ‘nouvel argent’ et dont le poids grandit. Ce mix fonctionne toujours.” Un autre interlocuteur situe les francophones à 40 % de la clientèle au Zoute, un autre encore entre 20 et 25 % dans l’ensemble de Knokke.

De Nieuport au Coq

Knokke est hors concours, au niveau tant de la réputation que des prix immobiliers, mais la station-phare de la côte belge ne saurait totalement éclipser les autres. Nieuport est ainsi très en vue depuis pas mal d’années maintenant, grâce à un ensemble de ports de plaisance de grande ampleur, dont la réputation a franchi les frontières.

Une mention spéciale également pour Le Coq (De Haan). Bien qu’ayant peu évolué ces cinq dernières années, les prix y dépassent sensiblement la moyenne de la côte. De Haan, c’est avant tout l’ancienne Concession, ce quartier calme situé entre la mer et la ligne de tram, où un urbanisme très strict protège le décor de maisons et villas Belle Époque.

“C’est ce qui attire les acheteurs, tant les familles qui viennent ici depuis plusieurs générations que les nouveaux-venus, confirme Tine Beirens, de l’Agence du Coq. Ils n’ont pas besoin des très nombreux magasins et de l’animation de Knokke, quitte à prendre de temps en temps le tram pour se rendre là-bas ou à Ostende.”

L’offre étant fort limitée et la demande plutôt en hausse, les prix sont élevés, pour les villas comme pour les appartements avec vue sur mer : rénovés et offrant un parking, ces derniers affichent quelque 10 000 euros le mètre carré. On monte à 12 000 ou 13 000 euros pour un rare appartement neuf et on descend à 7 500 euros environ pour un bien à rénover. Quant aux terrains à bâtir, ils affichent environ 1 000 euros le mètre carré, situe Tine Beirens. Une villa assez luxueuse sur un beau terrain affiche un peu plus de deux millions, tandis qu’un bien un peu plus modeste et à rénover se négocie en principe un peu au-delà du million.

Les prix baissent aux extrémités de la plage principale, du côté de Wenduine par exemple. Même chose vers l’intérieur, au-delà de la ligne de tram. Si l’on y trouve également de jolies villas anciennes, c’est surtout l’offre d’appartements modernes qui caractérise ce quartier. Et ce n’est pas par hasard que certaines promotions y ont pour noms Le Touquet, Honfleur ou Deauville…

Acheteurs plus jeunes… ou pas ?

Anouska De Smul observe un changement depuis la pandémie de Covid-19. “Les familles se retrouvaient traditionnellement dans le bien familial, toutes générations confondues. Aujourd’hui, il est fréquent que chaque branche souhaite avoir son propre logement, en dépit des longs moments passés tous ensemble. C’est particulièrement vrai pour les enfants ayant fondé leur propre entreprise avec succès. Les acheteurs de trente-cinq ans s’exprimant en millions sont plus fréquents que naguère”, sourit-elle.

“Il ne faut pas exagérer cette tendance, rétorque le patron d’Immo BiS. Celui qui achète à trente-cinq ans ne choisit généralement pas un bien triple A sur la digue piétonne. De la même manière, les grosses cylindrées rutilantes qui circulent à Knokke n’appartiennent souvent pas à un propriétaire du Zoute, sourit notre interlocuteur, qui ajoute malicieusement : il est exact qu’il y a aujourd’hui plus de personnes jeunes déjà devenues riches, mais on ne saurait oublier qu’il y a aussi pas mal de gens qui sont nés riches.”

Seconde résidence… ou première ?

Une tendance marquante, observée par tous les professionnels : un nombre croissant de Belges viennent habiter à Knokke, ou envisagent de le faire plus tard. Ils achètent, dès lors, un bien en tant que première résidence et non seconde résidence, ce qui suppose davantage de surface et de confort. Ce mouvement soutient donc l’intérêt pour les villas aux dimensions généreuses.

Cette évolution est confirmée par Gregory van Bisscop : “Beaucoup envisagent leur bien à Knokke comme première résidence, en ayant un pied-à-terre à l’intérieur du pays. C’est du reste assez logique, puisque la seconde résidence représenterait deux ou trois fois la valeur de la première ! Sortir d’indivision est la principale raison de vente d’un bien de grand standing, relève-t-il au passage, car vu le niveau des prix, il est souvent impossible à l’un des enfants de racheter les parts des autres.”

Photo de couverture : © Jan Willem van Hofwegen, shutterstock.com