Knokke: internationale faam

Hoe gaat het met de Knokse vastgoedmarkt? Goed, zelfs zeer goed, merken onze gesprekspartners op. “We merken wel enige aarzeling sinds de oorlog tegen Iran,” nuanceert Alex Dewulf van het gelijknamige kantoor, “al geldt dat vooral voor het middensegment. Voor panden van meerdere miljoenen klopt dat nauwelijks.” Temeer omdat die financieel zekerder zijn dan elders. “Knokke is in deze prijsklasse een solide en liquide markt: u bent er zeker van dat u een pand van twee of drie miljoen kunt doorverkopen, want er worden er hier elk jaar enkele honderden verhandeld. Dat is elders in België absoluut niet het geval!” Om een idee te geven: ook boven vijf miljoen zijn er nog behoorlijk wat transacties, en boven tien miljoen worden ze veel zeldzamer. “Maar we tellen er toch nog tussen vijf en tien per jaar, wat Knokke internationaal positioneert en de vergelijking met locaties aan de Côte d’Azur of in de regio Marbella kan doorstaan”, benadrukt de makelaar.

Over prijzen gesproken, enkele preciseringen. Van Duinbergen tot Het Zoute gaat de vierkante meterprijs van een volledig gerenoveerd appartement met zeezicht van 20.000 tot 40.000 euro per vierkante meter. Een mooi perceel in Het Zoute wordt verhandeld rond 3.000 euro per vierkante meter, maar ideaal gelegen en/of kleinere kavels kunnen tot 7.000 euro, of zelfs iets meer, halen, los van de prijs van de villa.

Tot 50.000 euro per vierkante meter

“De vastgoedmarkt doet het goed in Knokke,” bevestigt Maxime Van Bockrijck van het kantoor Cambier De Nil, “zeker de voorbije maanden: kopers willen in de zomer van hun eigendom kunnen genieten. Dat is een klassiek seizoensfenomeen. Hetzelfde geldt voor de aantrekkingskracht van appartementen op de zeedijk, die toeneemt zodra de mooie dagen eraan komen.”

“Zolang de prijzen verantwoord zijn, vormen verkopen geen probleem,” vult Gregory De Bisscop aan, directeur van het kantoor Immo BiS. “In tijden van internationale onzekerheid zoals nu houdt Knokke beter stand dan de rest van het land. De beste locaties – met als absolute top de autovrije zeedijk – kennen echt geen prijsdaling!” Is de supertop dan de fameuze gebouwen van Finis Terrae? “Let op,” werpt de makelaar tegen, “dat geldt niet in ieders ogen. Sommigen vinden het te ver van de winkels en verkiezen dichter bij het Albertplein te zitten. Zeldzame nieuwbouw verkoopt vlot, zoals het voormalige hotel Memlinc dat appartementen zal huisvesten bewijst: dertien van de zeventien aangeboden units zijn al verkocht, terwijl de werken nauwelijks begonnen zijn.” Helaas liggen die sinds januari zelfs stil, na een afbraak die de toegelaten grens overschreed…

Het nieuws rond Finis Terrae

Over de Finis Terrae gesproken: herinneren we eraan dat Belfius het appartement van ondernemer Paul Gheysens heeft doorverkocht. Het pand, opgesplitst in twee units met het beste van hedendaagse inrichting, zou over ongeveer een jaar opnieuw op de markt komen, zo lijkt het. Men verwacht een prijs van om en bij 50.000 euro per vierkante meter. Het gebruikelijke tarief op die plek…

Hoe typeert men die “absolute top”? “Het is uiteraard een beperkte markt, omdat ze uiterst exclusief is, waar transacties zeer discreet verlopen en langer duren dan bij andere panden,” benadrukt Maxime Van Bockrijck. “Hier komt het vaak voor dat de koper ons contacteert om voor hem het appartement of de villa van zijn dromen te vinden.” Omdat zulke panden niet in de etalage van vastgoedkantoren verschijnen, neemt de professional contact op met de eigenaars van het handvol panden dat in aanmerking komt: als u toevallig al aan verkopen dacht, is dit een gelegenheid…

Sleutel-op-de-deur!

“In Het Zoute in het bijzonder is de ligging essentieel bij de prijsbepaling,” merkt Anouska De Smul op, van het kantoor Alex Dewulf, sinds begin dit jaar geassocieerd met Alex Dewulf. “Een uitzonderlijke ligging verkoopt altijd, doorgaans op de autovrije zeedijk en in het bijzonder in Finis Terrae. Zelfs een te renoveren appartement gaat daar rond 40.000 euro per vierkante meter. Een uitzonderlijk pand verkoopt daarom niet per se snel, noch tegen om het even welke prijs, zoals het geval van de fameuze Villa Rose aantoont, die van kantoor is veranderd… en van prijs. Zo’n situatie is niet zeldzaam,” nuanceert Anouska De Smul, “want bij prijsniveaus van tien tot twintig miljoen euro zijn potentiële kopers niet talrijk. Dus geen zorgen: de villa vindt een koper!”

De meeste kopers van villa’s in Het Zoute willen daarentegen een “sleutel-op-de-deur”-pand, om geen tijd te verliezen met vergunningen en werken. Ze eisen ook een uitrusting van de nieuwste snit. Elders in Knokke liggen de verwachtingen niet op hetzelfde niveau, net als de prijzen.

Bij Cambier De Nil schat men het aandeel kopers – zowel van villa’s als van appartementen – dat kiest voor een volledig afgewerkt pand op zo’n 80%. Omdat ze de problemen van de bouw van hun hoofdverblijf niet opnieuw willen meemaken, of omdat Knokke synoniem moet blijven met ontspanning. Nog een argument bij renovatie: men weet niet hoe hoog de factuur kan oplopen. Zeker bij een villa uit de jaren 1950.

“Villa’s die gerenoveerd moeten worden, soms zelfs gesloopt, worden in grote meerderheid gekocht door ondernemers,” vult Alex Dewulf aan. “Hetzelfde geldt voor bouwgronden. Dat was onlangs nog het geval in Het Zoute bij de verkoop van percelen in twee verkavelingen, respectievelijk voor drie en vijf miljoen. Die ondernemers bouwen er een villa en brengen die op de markt, vaak gemeubileerd.”

Steeds meer Duitsers

Bij de buitenlandse kopers blijven de Luxemburgse en Nederlandse aanwezigheid stabiel, terwijl die van de Duitsers de voorbije jaren is toegenomen, zo klinkt het in de sector. “De aanwezigheid van talrijke luxeboetieks stelt buitenlanders gerust die Knokke en zijn reputatie van veiligheid nog niet echt kennen,” benadrukt Alex Dewulf. Ze spelen een rol die verder gaat dan shopping…

“Uit de regio Düsseldorf-Aachen (Aix-la-Chapelle), dicht bij België, zijn Duitsers onze belangrijkste buitenlandse klanten,” meldt Maxime Van Bockrijck. “Ze worden talrijker, en komen vaak naar Knokke om familie of vrienden te vervoegen. Ze verblijven doorgaans vrij lang en kopen vooral grote villa’s in Het Zoute, om de familie te ontvangen.” Gezien de kleine bevolking van het land is ook Luxemburg goed vertegenwoordigd, zo wordt gesteld… “Luxemburgers zijn inderdaad proportioneel talrijk en mikken vooral op appartementen met zeezicht, om er in het weekend naartoe te komen,” merkt de makelaar op.

Cadzand, een concurrerende badplaats?

Over het buitenland gesproken: is Cadzand geen concurrent geworden voor Knokke? “Sommige Belgen trokken die kant op, desnoods door eerst de kat uit de boom te kijken en te huren, maar velen zijn daarop teruggekomen,” merkt men bij Cambier De Nil op. “Enerzijds is de fiscaliteit in Nederland complexer geworden. Anderzijds werden ze aangetrokken door de rust en de natuur, maar bleven ze gehecht aan de vele activiteiten die Knokke biedt. Dus…”

“Ik heb onlangs met een notaris gesproken over de aanwezigheid van buitenlanders,” signaleert Gregory De Bisscop, “en we kwamen tot de conclusie dat hun afwezigheid niet veel zou veranderen: de markt wordt gedragen door zowel de traditionele Franstalige clientèle, die generaties lang trouw blijft, als door de Nederlandstaligen die het ‘nieuwe geld’ vertegenwoordigen en aan gewicht winnen. Die mix werkt altijd.” Een andere gesprekspartner schat de Franstaligen op 40% van de clientèle in Het Zoute, en nog een andere op 20 tot 25% in heel Knokke.

Van Nieuwpoort tot De Haan

Knokke is buiten categorie, zowel qua reputatie als qua vastgoedprijzen, maar de toonaangevende badplaats van de Belgische kust kan de andere niet volledig overschaduwen. Nieuwpoort staat zo al heel wat jaren sterk in de kijker, dankzij een groots geheel van jachthavens waarvan de reputatie de grenzen heeft overschreden.

Ook een eervolle vermelding voor De Haan (Le Coq). Hoewel de prijzen er de voorbije vijf jaar weinig zijn geëvolueerd, liggen ze duidelijk boven het kustgemiddelde. De Haan is in de eerste plaats de voormalige Concessie, die rustige wijk tussen zee en tramlijn, waar een zeer strikte stedenbouw het decor van Belle Époque-huizen en -villa’s beschermt.

“Dat is wat kopers aantrekt, zowel families die hier al meerdere generaties komen als nieuwkomers,” bevestigt Tine Beirens van Agence du Coq. “Ze hebben de vele winkels en de drukte van Knokke niet nodig, desnoods nemen ze af en toe de tram om daarheen of naar Oostende te gaan.”

Omdat het aanbod erg beperkt is en de vraag eerder stijgt, liggen de prijzen hoog, zowel voor villa’s als voor appartementen met zeezicht: gerenoveerd en met parking halen die laatste rond 10.000 euro per vierkante meter. Voor een zeldzaam nieuw appartement gaat het naar 12.000 of 13.000 euro, en voor een te renoveren pand zakt het naar ongeveer 7.500 euro. Bouwgronden zitten rond 1.000 euro per vierkante meter, situeert Tine Beirens. Een vrij luxueuze villa op een mooi perceel kost iets meer dan twee miljoen, terwijl een wat bescheidener pand dat gerenoveerd moet worden in principe iets boven het miljoen wordt verhandeld.

Aan de uiteinden van het hoofdstrand dalen de prijzen, bijvoorbeeld richting Wenduine. Hetzelfde geldt landinwaarts, voorbij de tramlijn. Hoewel men er ook mooie oude villa’s vindt, is het vooral het aanbod aan moderne appartementen dat deze wijk typeert. En het is geen toeval dat sommige projecten er namen dragen als Le Touquet, Honfleur of Deauville…

Jongere kopers… of toch niet?

Anouska De Smul ziet sinds de Covid-19-pandemie een verandering. “Traditioneel kwam de familie samen in het familiepand, met alle generaties door elkaar. Vandaag komt het vaak voor dat elke tak een eigen stek wil, ondanks de lange momenten die men samen doorbrengt. Dat geldt vooral voor kinderen die met succes hun eigen onderneming hebben opgericht. Kopers van vijfendertig die in miljoenen spreken, komen vaker voor dan vroeger,” glimlacht ze.

“Men moet die trend niet overdrijven,” werpt de zaakvoerder van Immo BiS tegen. “Wie op zijn vijfendertigste koopt, kiest doorgaans geen triple-A-pand op de autovrije zeedijk. Op dezelfde manier behoren de glanzende bolides die in Knokke rondrijden vaak niet toe aan een eigenaar in Het Zoute,” glimlacht onze gesprekspartner, die er gevat aan toevoegt: “het klopt dat er vandaag meer jonge mensen zijn die al rijk zijn geworden, maar men mag ook niet vergeten dat er ook heel wat mensen zijn die rijk geboren zijn.”

Tweede verblijf… of eerste?

Een opvallende trend, door alle professionals vastgesteld: steeds meer Belgen komen in Knokke wonen, of overwegen dat later te doen. Ze kopen dan een pand als eerste verblijf en niet als tweede verblijf, wat meer oppervlakte en comfort veronderstelt. Deze beweging ondersteunt dus de belangstelling voor villa’s met royale afmetingen.

Deze evolutie wordt bevestigd door Gregory van Bisscop: “Velen zien hun pand in Knokke als eerste verblijf, met een pied-à-terre in het binnenland. Dat is trouwens vrij logisch, want het tweede verblijf zou twee of drie keer zoveel waard zijn als het eerste! Uit onverdeeldheid treden is de belangrijkste reden om een pand van hoog niveau te verkopen,” merkt hij terloops op, “want gezien het prijsniveau is het vaak onmogelijk voor een van de kinderen om de aandelen van de anderen uit te kopen.”

Omslagfoto: © Jan Willem van Hofwegen, shutterstock.com