Knokke moet het hele jaar door levendig zijn!

Les élections d’octobre dernier ont conduit une nouvelle majorité à la tête de Knokke-Heist. Le virage récemment opéré par l’équipe précédente, notamment le rejet des hautes tours, n’est pas remis en cause, mais on relève quelques approches plus spécifiques. “Ce qui constitue sans doute la différence avec la précédente législature, c’est que nous partons d’un plan général de développement pour l’ensemble de la commune”, nous explique la bourgmestre Cathy Coudyser. En tenant compte, bien entendu, des spécificités des différents quartiers.

À chaque quartier sa personnalité

Le Zwin et les espaces verts du Zoute, points d’attraction de niveau international, ne doivent pas faire oublier les bonnes terres de polders où l’on doit maintenir et promouvoir une agriculture de qualité. Celle-ci peut aussi présenter un attrait touristique, via le logement à la ferme ou la vente directe. “Quant au cœur citadin de la commune, la ‘ville compacte’, elle a besoin de logements, ainsi que de services tels que des crèches et des écoles, tout comme d’infrastructures de loisirs à destination de la population résidente autant que des touristes.”

L’offre commerciale de l’avenue Lippens et des environs n’est pas oubliée pour autant : “Nous devons continuer à la renforcer, affirme la bourgmestre, y compris dans le segment haut de gamme. Et maintenir l’accessibilité de ce quartier”. Duinbergen abrite des “seconds résidents” plus jeunes et très portés sur les loisirs sportifs, tandis que Heist présente également une personnalité propre. “Nous voulons maintenir et renforcer ces différentes identités, que chacune offre les services souhaités par leur population, mais en assurant des liens entre elles.”

“Nous avons besoin d’habitants”

Knokke ne veut pas seulement attirer les touristes. “Nous avons aussi besoin d’habitants, insiste la bourgmestre, pour assurer les services tant touristiques que de santé, une part croissante de la population ayant besoin de ces derniers.” Or, les prix immobiliers sont poussés à la hausse par des personnes plus âgées ayant accumulé de l’épargne et par des investisseurs. Résultat : un jeune couple a du mal à se loger, même quand les deux travaillent. “Pour y répondre, Knokke-Heist dispose de plusieurs instruments pour développer l’offre de logements, explique Cathy Coudyser, à la location comme à la vente.” Pour la première, la commune propose à des propriétaires privés de s’occuper de la location de leur bien. Le bureau ad hoc prend tout en charge, en échange d’un loyer inférieur à la moyenne du marché. “Nous disposons aujourd’hui d’une trentaine de logements et voulons porter ce nombre à une centaine pour la fin de la législature. S’y ajouteront vingt-quatre logements à construire.”

Autre formule, à l’attention des personnes voulant acheter : la coopérative (wooncooperatie) qui sera mise en place au début de l’an prochain et portera sur cinquante-trois logements, allant d’une à quatre chambres. “La mise de départ pourrait se situer un peu en-dessous de 20 000 euros, explique Cathy Coudyser, une épargne autrement insuffisante pour devenir propriétaire. L’occupant payera ensuite une somme chaque mois, qui restera inférieure au niveau d’un loyer sur le marché libre. L’ensemble comportera un jardin et divers espaces communs. S’ils souhaitent quitter la coopérative, les occupants revendent leurs parts. Moyennant une faible indexation, car il n’est pas question de réaliser une plus-value.”

We hebben 40% betaalbare woningen nodig!

Omdat grond een zeer groot deel van de kosten van huisvesting vertegenwoordigt, onderzoekt de lokale overheid ook de optie van erfpacht: ze zal een deel van de grond die ze bezit voor de symbolische euro en voor 99 jaar aanbieden aan een ander deel van de bevolking dat, door alleen voor de huisvesting te betalen, gemakkelijker toegang krijgt tot huiseigendom. Een nieuwe brandweerkazerne is in aanbouw en het politiebureau zal volgen, waardoor ruimte vrijkomt. Hetzelfde geldt voor de scholen, die een consolidatie zullen ondergaan.

Met naar schatting 6.000 gezinnen die huisvestingssteun nodig hebben, erkent de burgemeester dat er nog werk aan de winkel is. Knokke-Heist gaat echter projectontwikkelaars bij zijn ambities betrekken. “We kunnen hen ook grond verkopen, maar met de afspraak dat ze vanaf het begin 40% van het project moeten wijden aan toegankelijke woningen. En er is geen sprake van discussies geval per geval: die verplichting geldt voor iedereen, overal”, benadrukt Cathy Coudyser.

Een golfbaan en een hotel met minstens 100 kamers

De burgemeester wil ook een toerisme bevorderen dat gelijkmatiger over het jaar gespreid is, benadrukt ze, een wens die met name tot uiting komt in haar visie van een tweede golfbaan. Het begin van dit project gaat terug tot 2000 en het laatste voorstel van Ghelamco werd verworpen door het vorige team. Het persbericht dat half mei door de gemeenteraad werd uitgegeven, zette alle puntjes op de i door te verklaren dat de gemeente het beheer zou overnemen. Ook voor de huidige meerderheid is er geen sprake van een megaproject,” legt de burgemeester uit, “maar van een duidelijke visie voor potentiële ontwikkelaars, wie dat ook mogen zijn: we willen een achttien holes golfbaan en een hotel. “De gemeente is een groot voorstander van golf, omdat te veel inwoners geen gebruik kunnen maken van de huidige privébaan en elders moeten gaan spelen. We willen deze sport democratischer maken, zowel voor onze inwoners als voor de toeristische aantrekkingskracht van Knokke. Golf maakt immers evenveel deel uit van ons imago als tennis of paardrijden.

Meer nog dan het golfterrein is het hethotel dat moet beantwoorden aan de wens om de toeristische aantrekkingskracht van Knokke-Heist het hele jaar door uit te breiden. “We hebben een aantal hotels die goed verspreid liggen over de streek, maar met eenheden die gemiddeld maar een twintigtal kamers hebben. Te weinig om een groep van enige omvang te herbergen. We hebben honderd of 120 kamers nodig als we ook zakelijk toerisme willen aantrekken, het soort toerisme dat het resort buiten de vakantieperiodes tot leven kan brengen. In tegenstelling tot toeristen, zijn bedrijven die zich bijvoorbeeld richten op teambuilding ook actief in de winter,” legt Cathy Coudyser uit . Met dit in gedachten eist de gemeenteraad duidelijk dat het golfproject gekoppeld wordt aan een hotel met minstens 100 kamers. Het is niet noodzakelijk dat het vijf sterren heeft (La Réserve is de enige in deze categorie),” suggereert de burgemeester, “want het viersterrenaanbod kan worden uitgebreid.

Oui aux projets qui répondent aux règles

Une autre initiative allant dans le sens d’une occupation plus longue du bâti consiste à promouvoir les résidences hôtelières. Les chambres y sont plus vastes que dans un hôtel classique et dotées d’une kitchenette, de sorte qu’elles peuvent à la fois être acquises comme seconde résidence et se louer quand les propriétaires ne les occupent pas.

Plus de logements accessibles et une fréquentation mieux répartie sur l’ensemble de l’année sont clairement les priorités de l’actuelle majorité. Avec une approche très transparente : “Nous voulons garantir une distanciation entre le politique et les auteurs de projets. La commune reste maître du jeu, énonce des règles claires et si un projet y répond, il sera accueilli favorablement”, résume Cathy Coudyser.

Après une année 2024 exceptionnelle…

Comment se porte le marché immobilier, celui des secondes résidences de haut de gamme, plus précisément ? “Nous avons connu une année exceptionnelle en 2024 et 2025 suit la même dynamique”, confie Stefaan Geerebaert, fondateur de l’agence Immo Brown, un des leaders du marché immobilier de luxe à Knokke. “Le volume global des transactions ne progresse plus forcément, mais les prix sont très fermes dans le très haut de gamme, soit au-delà de 7 millions.” En témoigne la vente de cette “maison de campagne au milieu du Zwin”, une grande villa chargée d’histoire offrant 1510 m² habitables sur un terrain de 43,5 ares. On retrouve également l’agence dans les Finis Terrae, les derniers immeubles à appartements situés sur la digue piétonne, juste avant le Zwin. On trouve ici des logements offrant jusqu’à 500 m², le mètre carré se négociant entre 40 et 50 000 euros. À propos de prix, ajoutons que pour de belles villas situées à proximité du Zwin, on compte entre 3000 et 4000 euros le m² pour le terrain, le bâtiment valant de 2 à 6 millions selon les finitions, précise Stefaan Geerebaert.

Villas neuves ou en cours d’achèvement

“Ce que nous observons, c’est une volonté d’investir dans la pérennité. Beaucoup de nos clients viennent à Knokke non seulement pour eux-mêmes, mais aussi pour offrir à leurs enfants ou à leurs proches un lieu de vie de très haute qualité. C’est un investissement à la fois émotionnel et patrimonial”, observe le fondateur d’Immo Brown.

L’agence affiche le plus souvent les prix, ce que l’on observe ailleurs également. Naguère, le très haut de gamme, en immobilier comme en haute couture notamment, n’était-il pas affublé d’un inévitable “prix sur demande” ? «Affirmer que c’est une règle serait inexact, nuance Stefaan Geerebaert, mais ce type de mention peut parfois freiner l’intérêt.” Autrement dit, il n’y a pas de raison de dissimuler des prix de 20 ou 30 millions pour un bien exceptionnel. “Ces prix ne représentent pas le marché global, mais ils le soutiennent.”

L’offre d’Immo Brown comprend régulièrement des villas neuves et même en cours d’achèvement, du très haut de gamme affiché à quelque 15 millions, par exemple. Voilà qui semble un peu singulier. Qu’en est-il ? “Nous avons déjà vendu onze villas de cette façon, parfois plus d’un an avant l’achèvement, explique le fondateur. Ces biens très contemporains, aux volumes spectaculaires, sont conçus pour accueillir des œuvres d’art de grandes dimensions.”

Et pourquoi sont-elles vendues de cette façon ? “Nous collaborons de longue date avec une sélection restreinte d’investisseurs privés qui maîtrisent l’ensemble du processus : de l’acquisition des terrains à la gestion des permis et au suivi des chantiers. Cela nous permet de proposer à l’acheteur des villas et appartements dans des délais maîtrisés.”

Le même chiffre… mais en euros !

“La crise de 2008 fut ressentie partout, mais Knokke est un marché qui a une dynamique propre, où l’on ressent moins les crises qu’ailleurs dans le pays”, situe pour sa part Gilles Dupont, de la bientôt centenaire agence Pallen. Et il n’en est vraiment pas question en ce moment : on n’arrête pas d’évoquer des prix records ! “Dans le quartier du Zoute en particulier, la demande est toujours soutenue et, sur le long terme, les prix n’arrêtent pas de monter, confirme-t-il. Certains affirmaient dans les années 1980 qu’ils avaient atteint un sommet et qu’il était trop tard pour acheter. Aujourd’hui, on affiche quasiment les mêmes chiffres qu’alors, mais en euros et non en francs belges”, sourit notre interlocuteur.

Ce que les acheteurs cherchent et trouvent à Knokke, c’est le sentiment d’être en vacances dans son propre pays, en sécurité, sans oublier la nature du côté du Zwin. “Pour de nombreux entrepreneurs, avoir un bien à Knokke est une sorte d’extension de la vie professionnelle comme de la vie sociale”, analyse Gilles Dupont. D’un point de vue financier, la solidité du marché immobilier knokkois est un argument de poids : on sait que l’on détient un actif “liquide” qu’on pourra aisément revendre au juste prix en cas de coup dur. Même si, comme récemment révélé dans la presse, l’entrepreneur Paul Gheyssens n’a obtenu “que” 20 millions du penthouse dans le complexe Finis Terrae vendu à Belfius, au lieu des quarante espérés. Dans des circonstances particulières il est vrai…

De woonwijk Zoutedijk

Makelaarskantoor Pallen biedt verschillende nieuwe villa’s aan in de wijk Zoutedijk. Het is misschien een verrassing dat er nog zoveel kavels beschikbaar zijn… “Er zijn er niet veel meer, dat klopt, maar dit is een heel groot pand dat van een Saoediër was die zijn plannen om zich hier te vestigen nooit heeft gerealiseerd,” legt Pallen uit. Gilles Dupont. Dit is een zeer exclusief complex, waar het grootste perceel meer dan 36 are groot is en het kleinste slechts 11 are. In de paden bij de Dominicaanse kerk bijvoorbeeld, beslaan veel villa’s een oppervlakte van ongeveer 6 of 8 are. Het bijzondere is dat sommige van deze percelen een groot deel van de dijken en het bos omvatten, die niet bebouwd mogen worden. Hier wordt de vierkante meter verkocht voor de helft van de prijs van bouwgrond, die tussen de €2.500 en €3.000 opbrengt.

7 miljoen entreebewijs

Waar staan we meer in het algemeen? In de meest gewilde gebieden van Le Zoute wordt de grens van 10 miljoen euro steeds vaker overschreden voor een villa die aan de huidige eisen voldoet,” zegt Pallen, “waarbij de transacties vrij vertrouwelijk gebeuren. Een perceel van 15 tot 20 hectare dichter bij zee en naast de bosrijke omgeving zal meer dan 4.000 euro per vierkante meter opbrengen.

De vraag is zo groot dat voor sommige kleine percelen astronomische bedragen kunnen worden gevraagd. Eén makelaar biedt 4 miljoen voor een perceel van ongeveer 600 vierkante meter. “Ik heb zelf een villa verkocht voor meer dan 7 miljoen… bestemd om gesloopt te worden”, lacht Gilles Dupont. Het is het ticket naar de meest exclusieve gebieden van de meest prestigieuze vastgoedmarkt van het land.

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