Derrière la numérisation, l’autre grand gagnant de la pandémie jusqu’à présent est, incontestablement, l’immobilier résidentiel. Partout dans le monde, les prix ont explosé et les délais de vente ont chuté, nombre de biens prisés se vendant même dans la journée. Les anecdotes témoignant d’un marché extrêmement tendu se multiplient, à l’image de celles du PDG du courtier américain Redfin. Dans le Maryland, un candidat-acheteur est allé jusqu’à s’engager dans son offre à donner le prénom du vendeur à son premier enfant pour tenter de faire pencher la balance en sa faveur !

Les chiffres s’affolent

Selon les statistiques de Statbel, le prix médian d’une maison deux ou trois façades a atteint 230 000 euros au premier semestre en Belgique, en hausse de 15 % en un an. Le prix médian des villas a connu une hausse historique de 10 % à 330 000 euros. Les prix des appartements a également progressé de 7,5 %.

Ailleurs dans le monde, le marché immobilier est tout aussi tendu. Dans l’ensemble de l’OCDE, le prix moyen a bondi de 15,5 % entre début 2020 et mi-2021 selon les données de l’organisation. Aux États-Unis, la hausse atteint même 21 % !

Cela se reflète sur la construction, comme nous le confirme Édouard Herinckx, administrateur délégué de Thomas & Piron. Malgré les difficultés liées aux confinements et aux mesures sanitaires, “nous avons réussi à maintenir le volume de nos ventes au niveau initialement prévu. Les demandes pour les maisons avec jardin et les appartements avec terrasse étaient très soutenues”.

Au Royaume-Uni ou aux États-Unis notamment, les chiffres de mises en chantier de logements ont atteint des plus hauts depuis la bulle immobilière qui a précédé la crise de 2008.

Maison de campagne

Cet engouement pour la brique résulte des confinements et du télétravail imposé depuis le début de la pandémie. Édouard Herinckx souligne ainsi la demande “d’espaces extérieurs et, surtout, de lieux pour le télétravail” dans les projets de construction. Une tendance qui devrait s’inscrire dans le temps, selon le responsable de Thomas & Piron.

Mais la quête d’un logement plus confortable n’est pas la seule explication de l’emballement du marché immobilier. Les achats de secondes résidences sont également orientés à la hausse. Selon une récente enquête de Knight Frank menée dans quarante-neuf pays, un tiers des répondants estiment qu’ils sont désormais plus susceptibles d’acquérir une résidence secondaire. Ou plutôt une seconde résidence principale. Dans les grandes villes et face à l’envolée du prix des propriétés dans les périphéries, une nouvelle tendance se dessine : le double logement principal. Concrètement, cela revient à combiner un appartement urbain avec une maison de campagne. Le rapport de Knight Frank souligne qu’avec “le développement du télétravail, le double logement principal devient une option viable pour davantage de personnes cherchant un meilleur équilibre vie professionnelle/vie privée“.

Cette évolution a un impact majeur sur certains marchés immobiliers, comme au Royaume-Uni. À la mi-2021, les prix à Londres affichaient une progression annuelle d’à peine 3 % contre plus de 15 % pour le reste du pays.

Épargne excédentaire

La question qui se pose aujourd’hui pour le secteur immobilier est de déterminer si ces tendances vont perdurer. Un ralentissement apparaît inévitable et est même déjà en cours un peu partout dans le monde. Aux États-Unis, les ventes de logements anciens ont baissé de 2,7 % en août. En France, les transactions immobilières ont chuté de 20 % au troisième trimestre selon le réseau Century 21. En Belgique, les prix de l’immobilier n’ont quasiment pas évolué au troisième trimestre.

Cependant, nous sommes loin des scénarios de rechute envisagés en début d’année. Frank Maet et Véronique Goossens, respectivement Senior Economist et Chief Economist chez Belfius, évoquaient ainsi un repli de 0,1 % des prix sur l’ensemble de 2021, grâce à une baisse séquentielle trimestre après trimestre. Toutefois, à la mi-2021, l’indicateur des prix immobiliers de Statbel, qui a une base de 100 en 2015, pointait à 125,7, soit bien au-delà du niveau de 119 envisagé par Belfius Research. Et tant l’indicateur Trevi que le Baromètre des Notaires pointent vers un ralentissement de la hausse/une stabilisation au troisième trimestre, sans rechute.

Le même constat s’impose ailleurs dans le monde. En France, les prix au mètre carré des maisons et appartements ont atteint de nouveaux records au troisième trimestre, selon le réseau Century 21, malgré la baisse des transactions. Aux États-Unis, le prix médian des logements reste orienté à la hausse, à 356 700 dollars en août, mais à un rythme moins effréné : + 14,9 % en un an contre plus de 20 % au cours des mois précédents.

L’épargne accumulée par les ménages contribue à consolider le marché, leur permettant de financer en propre une plus grande partie du prix d’achat. Selon Bloomberg Economics, les consommateurs américains ont accumulé une épargne excédentaire (par rapport à leur épargne normale) de plus de 2300 milliards de dollars depuis le début de la pandémie. Dans la zone euro, le compteur de l’épargne excédentaire a atteint 395 milliards d’euros fin juillet. Pour l’ensemble des pays occidentaux, ce sont plus de 3000 milliards de dollars que les ménages ont accumulés sous leur matelas ou sur leurs comptes.

Rendement en baisse

Pour l’investisseur, l’envolée du prix des logements pose un problème de rendement locatif. Selon les données de Statbel, les loyers ont progressé de 2,5 % au total entre janvier 2020 et septembre 2021. Le rapport entre les prix et les loyers atteint ainsi des records, bien supérieurs à la bulle immobilière qui a éclaté en 2007 dans une série de pays, comme vous pouvez le constater sur le graphique de l’OCDE ci-contre.

Le rapport entre prix des logements et loyers est désormais de près de vingt-cinq ans en Belgique, correspondant à un rendement locatif de 4 %. Un seuil qui a déjà été enfoncé sur d’autres marchés, comme en France, au Royaume-Uni ou en Allemagne.
Ces rendements locatifs réduits s’inscrivent toutefois dans un contexte de taux bas qui a fait baisser les rendements de tous les investissements. De plus, les taux bas permettent tant à l’investisseur qu’au propriétaire-occupant de réduire les coûts de financement – voire de générer un effet de levier par endettement pour le premier.

Construction à plein régime

Si les taux remontent, ils sont encore loin de stopper le marché immobilier* comme nous le confirme Édouard Herinckx. “La demande reste globalement équivalente, nous ne sentons pas de ralentissement notoire.” L’administrateur délégué de Thomas & Piron s’inquiète davantage des délais d’obtention des autorisations administratives, a fortiori à l’heure où la reconstruction des logements touchés par les crues dans l’Est de la Belgique exige la plus grande célérité.

Ailleurs dans le monde, le panorama est assez comparable. Aux États-Unis, les mises en chantier de logements ont reflué après leur pic printanier, mais se stabilisent à un niveau 25 % supérieur par rapport à ce qu’il était avant la pandémie.

Cette accélération mondiale de la construction a toutefois engendré des tensions sur les marchés des matières premières. “Après les périodes de confinement, la demande a repris bien plus vite que l’offre, explique Édouard Herinckx. L’envolée des prix et les délais sont à un niveau rarement vu et nous pensons que cela va perdurer encore au moins la première partie de 2022.”

Du côté des constructeurs cotés en Bourse, les commentaires sont plutôt rassurants, y compris au Royaume-Uni où les problèmes de recrutement sont aussi aigus. Barratt Developments, le leader britannique, prévoit ainsi une hausse de 4 à 5 % de ses coûts, compensée par l’augmentation de 4 % du prix de vente moyen. Son concurrent Berkeley, spécialisé dans le haut de gamme, compte même améliorer ses marges.

Le constat est globalement identique aux États-Unis. Récemment, les responsables des leaders KB Home et Lennar ont même indiqué que la rechute du prix du bois de charpente, très utilisé dans les constructions à ossature bois aux États-Unis, permettrait à leur groupe d’améliorer les marges (sans baisser les prix de vente). Les groupes actifs dans le Sud, qui connaît une solide croissance démographique, affichent une croissance particulièrement importante, à l’image de DR Horton (hausse de 41 % des ventes depuis le début de son exercice 2021) ou LGI Homes (+ 60 % au premier semestre).

*Évolution des taux

Ces derniers mois, beaucoup a été dit et écrit sur les taux. Le loyer de l’argent remonte dans le sillage d’une inflation soutenue. De nombreux spécialistes s’affrontent sur la nature temporaire ou structurelle de la hausse de l’inflation. À l’heure actuelle, les taux demeurent, quoi qu’il en soit, proches des plus bas historiques : -0,1 % pour le Bund allemand à dix ans, + 0,2 % pour l’OLO belge de même durée et + 1,6 % pour le bon du Trésor américain décennal. Les taux des crédits hypothécaires restent logiquement très bas, eux aussi. Selon Guide Épargne, le taux moyen des prêts immobiliers à vingt ans a baissé depuis le début de la pandémie de 1,4 % à 1,1 % en Belgique. L’évolution est similaire en France ou dans d’autres pays de la zone euro. Aux États-Unis également, le taux moyen pour un crédit hypothécaire à trente ans a remonté à plus de 3 % en octobre, mais demeure largement inférieur au taux de 3,6 % enregistré en janvier 2020. Peut-on pour autant évacuer définitivement le risque des taux pour le marché immobilier ? Probablement pas, notamment si l’appréciation des taux à long terme sur les marchés échappe au contrôle des banques centrales. Mais force est de constater que cela affecterait globalement tous les investissements, pas juste l’immobilier.

Pour connaître les prix des logements par rapport au loyer en Belgique, dans la zone euro et dans l’OCDE : https://data.oecd.org/chart/6uQp