De boer bepaalt de prijzen!

Zijn er de laatste jaren bijzondere ontwikkelingen in landelijk vastgoed? “Landbouwgrond wordt hoofdzakelijk verhandeld door boeren”, merkt Yves Lange, beheerder van Comptoir Foncier in Hoei, op, “het aandeel van investeerders is marginaal. Laten we overigens opmerken dat transacties in onbebouwde landbouwgrond, goed of slecht jaar, een dikke procent van het totaal vertegenwoordigen, wat iets minder is dan 850.000 hectare. Zoals altijd worden vrije gronden vrij snel verkocht, in tegenstelling tot gronden die het onderwerp zijn van een pacht. De verandering is dat de prijsstijgingen van het recente verleden de laatste twee jaar niet meer aan de orde zijn, parallel aan een zeer sombere conjunctuur in verschillende sectoren zoals de aardappel.”

Let op de paden!

“De markt is dynamischer voor bossen”, benadrukt Yves Lange, “de verkopen vinden vrij snel plaats: de vraag is groot en de prijzen zijn stabiel.” Dit komt mede doordat een bos altijd ‘vrij’ is, in tegenstelling tot landbouwgrond. Afgezien, marginaal, van het bestaan van een jachtrecht. De grond wordt verhandeld rond de 10.000 euro per hectare, terwijl voor groeiende bossen sprake is van 15.000 of 20.000 euro per hectare voor een eikenbos, afhankelijk van de dichtheid uiteraard, en tot 30.000 euro per hectare voor sparren of douglassparren van zestig of vijfenzestig jaar oud.

Voor een loofbos in het bijzonder kan de dichtheid van de populatie aanzienlijk variëren, wat de waarde beïnvloedt naast de leeftijd van de bomen. Naast de wettelijke beperkingen met betrekking tot de exploitatie van een bos, zoals bijvoorbeeld het maximum van 3 hectare voor kaalkap in loofbos (en 5 ha in naaldhout) dat in 2008 werd afgekondigd, kan daar nog de zeer specifieke beperking bijkomen die verband houdt met het bestaan van een beschermd gebied Natura 2000. Dit is niet het enige element dat kopers kan afremmen en de waarde van het goed kan eroderen: hetzelfde geldt voor openbare paden die door de gronden lopen. Het is al zo dat privépaden de laatste jaren steeds meer moeite hebben om die status te behouden… “Het bestaan van openbare paden die door het bos lopen, is een van de belangrijkste aandachtspunten in een verkoopdossier”, benadrukt de beheerder van Comptoir Foncier.

Voor hout, voor de jacht…

“De kopers van bossen zijn zeer divers”, merkt Yves Lange op. “Bosbouwers kopen traditioneel grote percelen, bijvoorbeeld van ongeveer 50 hectare, waarvoor het aanbod echter gering is. Omgekeerd zoeken veel particulieren rust door middel van een klein perceel van twee of drie hectare. De jacht genereert ook een aanzienlijke vraag, vooral omdat de wetgeving een minimale oppervlakte van 50 hectare ten zuiden van de Samber- en Maasvallei en 25 hectare ten noorden oplegt.” Zelfs als de jacht meer kan opbrengen dan bosbouw in gebieden rijk aan herten, bevatten de prijzen van de betreffende bossen een emotionele component en kunnen ze niet alleen op financieel vlak worden geanalyseerd.

Bedreigingen? Nog steeds zeer marginaal vergeleken met die in Frankrijk of Spanje, hebben de bosbranden die deze zomer in België verschenen de prijzen tot nu toe niet beïnvloed. De historische dreiging van ziekten blijft echter bestaan. Bovendien komt er naast de schorskevers die sparren verslinden nu ook de chalara-ziekte bij die essen doet afsterven.

Diversificatie-investering

“Met de recente prijsstijgingen van de grond blijft de rentabiliteit van bosbouw laag: 1 tot 2% per jaar voor loofhout en 3 tot 4% voor een goed beheerd naaldhoutbos”, stelt Yves Lange. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat een zeer groot perceel doorgaans beide omvat. Men volstaat niet langer met het variëren van de volwassenheid om inkomsten en uitgaven te spreiden: men varieert ook meer dan vroeger in boomsoorten, om gezondheidsredenen. “Een andere verandering: men plant niet meer zomaar overal”, glimlacht onze gesprekspartner, “zoals op steile hellingen of aan de rand van beken, in dalbodems. Plaatsen die nu verboden zijn, die we, goed of kwaadschiks, zullen reserveren voor bevers… Het bos is duidelijk het onderwerp van diversificatie-investeringen voor mensen met een aanzienlijk vermogen en het fenomeen is toegenomen na de financiële crisis van 2008”, benadrukt Yves Lange bovendien.

De kwaliteit blijft behouden

Terug naar de landbouwgrond. “Alles wat van kwaliteit is en vrij van bezetting blijft stabiel”, merkt Lionel le Hardÿ de Beaulieu, partner bij Country Estates, op. “Het is complexer voor de mindere kwaliteit die onder pacht valt. Bovendien is de vraag naar grote landelijke eigendommen solide, zelfs met aanzienlijke bebouwing. Zolang er voldoende oppervlakte is, geen overlast en een geschikte geografische ligging, blijft het zeer goed.”

“Bovendien is het aanbod van grote oppervlaktes zeer beperkt”, vult zijn partner François Amory aan. “Het tegenovergestelde van Frankrijk, overigens. Dit alles op een discrete markt. Omdat er weinig spelers zijn en niet enorm veel beweging, weet men wie men moet benaderen. De mindere kwaliteit lijdt meer onder de klimaatverandering”, voegt hij eraan toe.

De boeren zijn de belangrijkste kopers van de gronden, wordt bevestigd bij Country Estates. Zij bepalen de prijzen en absoluut niet de investeerders van buiten de landbouwwereld, in tegenstelling tot wat te vaak wordt beweerd. Deze laatsten kopen alleen als het goedkoop is, om “een goede deal te sluiten”. Het zijn de boeren die onderling tegen de hoogste prijs onderhandelen. Dit betreft met name de vele transacties van slechts enkele hectaren, waarbij een boer zijn bedrijf uitbreidt door een aangrenzend perceel te annexeren. Gezien de ‘convenience value’ die dit perceel vertegenwoordigt, begrijpen we waarom men spreekt van “de hoogste prijs”.

De ramp van de pacht

Sinds een veertigtal jaar zijn Belgische boeren steeds vaker eigenaar geworden van hun productiemiddelen, wat hen heeft verrijkt dankzij de waardestijging van de grond. Bij gebrek aan het te hebben gedaan via het rendement…

Deze ontwikkeling is logisch: wordt er al lang niet beweerd dat, vanwege pachtovereenkomsten die voor hen extreem ongunstig zijn, niet-exploiterende eigenaren uiteindelijk allemaal zullen verkopen? “Absoluut”, reageert Lionel le Hardÿ, “maar de pacht is daardoor ook schadelijk voor de boer, aangezien eigenaren hun gronden onder dit statuut niet meer aan hen willen verhuren.”

“Vol subtiliteiten die een boer in staat stellen zijn eigenaar in de val te lokken, moedigt deze pacht de eigenaar in feite aan om zelf boer te worden”, vult François Amory aan. “Ondersteund door de landbouwvakbonden creëert deze pacht een klimaat van totaal wantrouwen tussen de eigenaar en de boer.”

“Sommige eigenaren van geklasseerde historische boerderijen, die verplicht zijn deze volgens strenge normen te onderhouden, moeten elk jaar uit eigen zak bijleggen. Het is begrijpelijk dat ze walgen”, vervolgt Lionel le Hardÿ. “Wanneer we boerderijgebouwen, in een nogal gemiddelde staat, taxeren, zijn we soms genoodzaakt er een symbolische waarde van één euro aan toe te kennen.”

“Belgische boeren hebben het geluk dat ze geen SAFER hebben die hen stokken in de wielen steekt”, benadrukt François Amory terloops. Deze Franse privéorganisatie, maar parastataal en belast met een publieke missie, heeft de bevoegdheid om gronden te preëmteren en heeft het recht om prijzen te corrigeren. “Zij oefent een echte staatscontrole uit op boeren en eigenaren.”

Boeren nemen soms aanzienlijke risico’s!

Als de prijzen vandaag eerder stabiel dan stijgend zijn, is dat dan te wijten aan de aardappelcrisis van vorig jaar, die kort na een veelbesproken melkcrisis volgde? “De aardappelcrisis was echt dramatisch”, illustreert François Amory, “met een prijs per ton die, van een vrij comfortabele piek van 600 euro, instortte tot bijna nul! Oorzaak: een sterke toename van de wereldwijde oogsten. Enorme prijsschommelingen zijn terugkerend op verschillende markten, waaronder die van aardappelen en varkensvlees. Om nog maar te zwijgen van melk, waarvan de gunstige prijspiek van twee jaar geleden niet meer aan de orde is. Omgekeerde situatie voor vlees, waarvan de prijzen na decennia van te lage niveaus duidelijk zijn gestegen. Het is gezond dat prijzen niet autoritair worden gereguleerd, maar boeren nemen daardoor soms aanzienlijke risico’s.” In de aardappelsector hebben sommigen “fortuin gemaakt”, terwijl anderen failliet gingen…

Het klimaat en de kwaliteit van de gronden zijn zeer gunstig voor aardappelen in België. Hetzelfde geldt voor de fruitteelt en, tot nu toe veel marginaler, voor de wijnbouw. Zodat een zeer hoge grondprijs geen belemmering vormt voor de rentabiliteit van dergelijke producties met hoge toegevoegde waarde. De prijssteun is soms indirect, in zekere zin. Dit is het geval bij pluimveehouders die graanland kopen om de voeding te beheersen.

© Afbeelding gegenereerd door AI

Exploitanten in onverdeeldheid

Er wordt veel gesproken over het probleem van kinderen die het familiebedrijf niet overnemen. “Het gevolg is eenvoudig: de bedrijven groeien”, concludeert François Amory. “Overal hoort men beweren dat men de familiale landbouw bevoordeelt. Maar waar gaat het dan over? In werkelijkheid neigt men vandaag de dag naar een industriële landbouw.”

“Familiaal en industrieel!”, corrigeert Lionel le Hardÿ glimlachend. “Met een tiental familieleden die op 1000 hectare werken, daar gaat het over.” Wat kan men precies doen als slechts één van de kinderen het bedrijf overneemt? Hij heeft zelden de middelen om het aandeel van de anderen over te kopen. Er bestaat een veelgebruikt model, merken de twee professionals op: de exploitatie van de ouders wordt voortgezet in co-exploitatie door de kinderen, die een ander beroep hebben.”

De exploiterende broers en zussen kunnen in onverdeeldheid blijven. “Ze zijn allemaal exploitant, zodat men niet in de pacht valt”, vervolgt Lionel le Hardÿ, “en ze doen een beroep op een bedrijf met performant materieel. Zo moeilijk als het is om een boer met een pachtovereenkomst op te zeggen om zelf te exploiteren, zo gemakkelijk is het om boer te worden als men over vrije gronden beschikt.”

Veel minder risicovol dan bos

“We zien de laatste jaren nauwelijks prijsstijgingen”, bevestigt Étienne de Dorlodot, oprichter van het bedrijf Sogesa, beheerder van landbouwgrond. “De kopers zijn redelijk… hoewel de prijzen nogal onredelijk zijn: met 80.000 euro per hectare voor landbouwgrond, bereikt u geen één procent netto rendement. Gemiddeld welteverstaan: u zult dit niveau overschrijden met aardappelen in een goede periode, maar niet met de tarwe die daarop volgt.”

“De grond was het onderwerp van een zekere rage toen de rentetarieven zeer laag waren”, benadrukt hij. “Met als redenering: ‘Ik word goed betaald met een jaarlijkse waardestijging van 3 of 4 procent, zonder belasting en zonder risico, waarbij de meerwaarde de zwakte van het rendement compenseert’. Zonder risico? Men heeft zo goed als nooit een duurzame prijsdaling waargenomen, zelfs in tijden van crisis. Sommigen hebben dit gevaar genoemd gezien de desinteresse in grond onder veel kinderen van boeren, maar dit is tot nu toe zeer theoretisch gebleven.”

Bovendien is landbouwgrond een veel minder risicovolle investering dan bos: het produceert een onmiddellijk rendement, hoe laag ook. “Bos is soms een investering van 80 of 90 jaar. Met de klimaatverandering neemt het langetermijnrisico toe: na de verwoestingen van de schorskevers op naaldhout, sterven nu de essen in de Condroz, aangevallen door de chalara-ziekte. Men weet bovendien dat het lot van de beuk onzeker is, aangezien deze soort veel last heeft van droogte. Bos vereist jaarlijkse opvolging. Wat de prijzen ondersteunt, is de jacht, meer bepaald de wens om jachtdomeinen aan te leggen door mensen die daartoe de middelen hebben. Voor hen is de rentabiliteit van het bos zelf secundair.”

Een mobiliseerbaar spaargeld

Voor landbouwgrond wordt de prijssteun grotendeels veroorzaakt door boeren die willen uitbreiden, bevestigt ook Étienne de Dorlodot. “Wie een boerderij van 50 hectare bezit en meent dat hij er 65 nodig heeft om fatsoenlijk te leven, zal het aanvullende deel huren, of kopen als hij het nodige kapitaal bezit.” Zo kunnen verkopen plaatsvinden tegen hoge prijzen, hoger dan wat iemand zou betalen die investeert vanuit een strikt financieel oogpunt.

“Wie grond bezit zonder boer te zijn, soms al generaties lang, beschouwt het als spaargeld, mobiliseerbaar indien nodig”, preciseert Étienne de Dorlodot. Maar tussen vrije grond en grond die onder pacht valt, bedraagt het prijsverschil ongeveer 40%, zo dwingend is deze pacht voor de eigenaar. De kleine wijzigingen die recentelijk in zijn voordeel zijn aangebracht, blijven onbeduidend. “Het probleem van de pacht is dat de wet dwingend is: men kan niet afwijken van de beperkingen via een contract met de boer. Deze bepalingen zouden nietig zijn”, preciseert de oprichter van Sogesa. Die suggereert: waarom zou men de pacht niet kunnen modelleren naar de commerciële huurovereenkomst?

Eigenaar en professionele exploitant

Hoe dan ook, het is begrijpelijk dat eigenaren zich van de pacht ontdoen wanneer de gelegenheid zich voordoet. “Het vertrek van de pachter bijvoorbeeld, op voorwaarde dat er geen bevoorrechte overdracht is als een kind de opvolging wil overnemen.” Wat gebeurt er dan? De eigenaar kan een beroep doen op een professionele exploitant, zoals Sogesa en enkele anderen, die wetenschappelijke expertise inbrengt en de operaties superviseert door, voor de exploitatie van de grond, een boer of een landbouwbedrijf uit de regio in te schakelen. “Wij exploiteren de grond van sommige families al meer dan veertig jaar. Twee mogelijke benaderingen. Ofwel beheren we in naam van de eigenaar, die het risico draagt, de facturen betaalt en de inkomsten int. Ofwel garanderen we hem een inkomen, dat aanzienlijk hoger zal zijn dan dat van de pacht. In beide gevallen blijft de grond vrij, wat essentieel is.”

Het probleem van de opvolging: niet datgene wat men beweert…

Hoe moet men handelen wanneer slechts één van de kinderen de familieboerderij wil overnemen? De vraag wordt hiernaast besproken, maar een professional uit de landbouwsector wil verder gaan. “Dit is het grootste probleem dat zich vandaag de dag voordoet in de landbouwwereld, maar het blijft enigszins taboe wanneer het gaat om mogelijke oplossingen.” Degene die het familiebedrijf overneemt, heeft vrijwel nooit de middelen om het aandeel van de rest van de broers en zussen over te kopen. Deze laatsten willen absoluut geen pachtovereenkomst tekenen met de overnemer, wetende dat ze dan vrijwel de controle over deze grond zouden verliezen. Dit is overigens de reden waarom de ouders, eigenaren van de gronden, zo’n pachtovereenkomst niet hebben toegekend aan het kind dat het bedrijf overneemt. “Ze zijn er zeker van dat ze voor altijd ruzie zullen krijgen met de andere kinderen!” Ook is het geen optie om het eigendom, opgebouwd gedurende een hele carrière, of zelfs langer, op te splitsen. Waarom niet werken zoals in een bedrijf, maar dan in de vorm van een vereniging? Het kind dat het bedrijf overneemt, zou een bezoldigd directeur zijn met winstdeling, waarbij het saldo van het netto-inkomen wordt verdeeld onder de eigenaren van de grond. Deze blijft vrij en kan, indien nodig, tegen een hoge prijs worden verkocht.

Een dergelijke suggestie stuit vaak op een verrassende reactie van de vader die met pensioen gaat, meldt onze gesprekspartner. “U denkt toch niet dat mijn zoon voor zijn broers en zussen gaat werken?” Antwoord: “U denkt toch niet dat deze laatsten hun kapitaal zomaar ter beschikking zullen stellen van uw opvolger?” Waarschijnlijk meer dan de geringe wens om het familiebedrijf door de kinderen over te nemen, die steeds en bijna uitsluitend in de media wordt genoemd, is het probleem van de landbouwwereld in de eerste plaats het niet in overweging nemen van het concept van partnerschap, concludeert deze professional.

Toch een vraag: waarom zou dit probleem vandaag zo acuut zijn? Al eeuwenlang wordt land binnen families doorgegeven. “Wat is veranderd, is dat de hectare van 20.000 naar 80.000 euro is gegaan, met een rentabiliteit die is ingestort”, antwoordt de professionele exploitant. “Dat verandert alles, want de overname is onbetaalbaar tussen broers en zussen. De oplossing is eenvoudig: de landbouwvereniging, die een feitelijke vereniging is.”

Omslagfoto: © Afbeelding gegenereerd door AI