C’est l’agriculteur qui dicte les prix !

Relève-t-on des évolutions particulières ces dernières années dans l’immobilier rural ? “Les terres agricoles restent essentiellement négociées par les agriculteurs, observe Yves Lange, administrateur du Comptoir Foncier, à Huy, la part des investisseurs étant marginale. Notons au passage que les transactions en terres agricoles non bâties représentent, bon an, mal an, un gros pour cent du total, lequel est un peu inférieur à 850 000 hectares. Comme toujours, les terres libres se vendent assez rapidement, contrairement aux terres faisant l’objet d’un bail à ferme. Le changement, c’est que les hausses de prix du passé récent ne sont plus de mise ces deux dernières années, parallèlement à une conjoncture fort maussade dans plusieurs secteurs tels que la pomme de terre.”

Attention aux chemins !

“Le marché est plus dynamique pour la forêt, souligne Yves Lange, les ventes se réalisant assez rapidement : la demande est soutenue et les prix sont fermes.” N’y est pas étranger le fait qu’un bois est toujours ‘libre’, contrairement à une terre agricole. Hormis, à la marge, l’existence d’un droit de chasse. Le fond se négocie aux alentours de 10 000 euros l’hectare, tandis que pour les bois croissants, on évoque 15 000 ou 20 000 euros l’hectare pour une forêt de chêne, suivant la densité bien entendu, et jusqu’à 30 000 euros l’hectare pour des épicéas ou douglas de soixante ou soixante-cinq ans.

Pour une forêt de feuillus en particulier, la densité du peuplement peut varier assez sensiblement, ce qui influence la valeur en plus de l’âge des arbres. Aux contraintes légales liées à l’exploitation d’une forêt, à savoir par exemple le maximum de 3 hectares pour une coupe à blanc en feuillus (et 5 ha en résineux) décrété en 2008, peut s’ajouter celle, très particulière, liée à l’existence d’une zone protégée Natura 2000. Ce n’est pas le seul élément pouvant freiner les acheteurs et éroder la valeur du bien : il en va de même des chemins publics parcourant les terres. Déjà que les chemins privés ont de plus en plus de mal à conserver ce statut ces dernières années… “L’existence de chemins publics parcourant la forêt constitue un des principaux points d’attention dans un dossier de vente”, insiste l’administrateur du Comptoir Foncier.

Pour le bois, pour la chasse…

“Les acheteurs de forêts sont très divers, observe Yves Lange. Les sylviculteurs achètent traditionnellement de grosses parcelles, de l’ordre de 50 hectares par exemple, pour lesquelles l’offre est cependant faible. À l’inverse, de nombreux particuliers cherchent la tranquillité par le biais d’une petite parcelle de deux ou trois hectares. La chasse engendre également une demande significative, d’autant que la législation impose une surface minimale de 50 hectares au sud du sillon Sambre-et-Meuse et de 25 hectares au nord.” Même si la chasse peut rapporter davantage que l’exploitation forestière dans les régions riches en cervidés, les prix affichés par les forêts concernées recèlent une part d’émotionnel et ne sauraient être analysés sur le seul plan financier.

Menaces ? Encore très marginaux par rapport à ceux qui sévissent en France ou en Espagne, les feux de forêt apparus cet été en Belgique n’ont pas influé les prix jusqu’ici. La menace historique des maladies demeure, en revanche. D’autant qu’aux scolytes dévorant les épicéas s’ajoute à présent la chalarose qui fait périr le frêne.

Investissement de diversification

“Avec l’augmentation récente des prix du fonds, la rentabilité de l’exploitation forestière demeure faible : 1 à 2 % par an pour les feuillus et 3 à 4 % pour une forêt de résineux bien gérée”, situe Yves Lange. Étant entendu qu’une parcelle très vaste comporte généralement les deux. On ne se contente plus de varier les maturités pour lisser les revenus et les dépenses : on varie aussi les essences davantage que naguère, pour des raisons sanitaires. “Autre changement : on ne plante plus n’importe où, sourit notre interlocuteur, comme sur des pentes abruptes ou en bordure de ruisseaux, en fonds de vallée. Des endroits à présent interdits, que l’on réservera aux castors, bon gré, mal gré… La forêt fait clairement l’objet d’investissements de diversification dans le chef des personnes disposant d’un patrimoine conséquent et le phénomène s’est accentué après la crise financière de 2008”, souligne par ailleurs Yves Lange.

La qualité se maintient

Revenons aux terres agricoles. “Tout ce qui est de qualité et libre d’occupation reste stable, observe Lionel le Hardÿ de Beaulieu, associé chez Country Estates. C’est plus complexe pour la moins bonne qualité faisant l’objet d’un bail à ferme. Par ailleurs, la demande est solide pour les grandes propriétés rurales, même avec un bâti important. Du moment qu’il y a la surface, l’absence de nuisances et une situation géographique adéquate, cela reste très bon.”

“D’autant que l’offre en grandes surfaces est très limitée, complète son associé François Amory. Tout le contraire de la France, soit dit en passant. Tout cela dans un marché discret. Comme il y a peu d’acteurs et pas énormément de mouvements, on sait à qui s’adresser. La moins bonne qualité souffre davantage du dérèglement climatique”, ajoute-t-il.

Les agriculteurs sont les principaux acheteurs des terres, confirme-t-on chez Country Estates. Ce sont eux qui déterminent les prix et absolument pas les investisseurs extérieurs au monde agricole, contrairement à ce qu’on affirme trop souvent. Ces derniers n’achètent que quand c’est bon marché, pour “faire une bonne affaire”. Ce sont les agriculteurs qui négocient au prix fort, entre eux. Ceci concerne en particulier les nombreuses transactions portant sur quelques hectares à peine, par lesquelles un agriculteur élargit son exploitation en annexant une parcelle voisine. Compte tenu de la valeur de convenance que représente cette parcelle, on comprend que l’on évoque “le prix fort”.

Le désastre du bail à ferme

Depuis une quarantaine d’années, les agriculteurs belges sont de plus en plus largement devenus propriétaires de leur outil de production, ce qui les a enrichis grâce à l’appréciation de la terre. À défaut de l’avoir fait par le biais de son rendement…

Cette évolution est logique : n’affirme-t-on pas de longue date qu’en raison de baux à ferme qui leur sont extrêmement défavorables, les propriétaires non exploitants finiront tous par vendre ? “Tout à fait, réagit Lionel le Hardÿ, mais le bail à ferme est de ce fait nuisible pour l’agriculteur également, puisque les propriétaires ne veulent plus leur louer leurs terres sous ce statut.”

“Rempli de subtilités qui permettent à un agriculteur de piéger son propriétaire, ce bail encourage en fait ce dernier à devenir agriculteur lui-même, complète François Amory. Soutenu par les syndicats agricoles, ce bail crée un climat de défiance totale entre le propriétaire et l’agriculteur.”

“Certains propriétaires de fermes historiques classées, obligés de les entretenir suivant des normes strictes, doivent chaque année y aller de leur poche. On comprend qu’ils soient dégoûtés, embraie Lionel le Hardÿ. Quand nous évaluons des bâtiments de ferme, en état plutôt moyen, nous sommes parfois obligés de leur attribuer une valeur… symbolique de un euro.”

“Les agriculteurs belges ont la chance de ne pas avoir une SAFER qui leur met des bâtons dans les roues”, souligne au passage François Amory. Cet organisme privé français, mais parastatal investi d’une mission publique, a le pouvoir de préempter les terres et a le droit de rectifier les prix. “Elle exerce un véritable contrôle de l’État sur les agriculteurs et les propriétaires.”

Les agriculteurs prennent des risques parfois considérables !

Si les prix sont aujourd’hui plutôt stables qu’en hausse, est-ce en raison de la crise de la pomme de terre de l’an dernier, qui suivit de près une crise du lait très médiatisée ? “La crise de la pomme de terre fut vraiment dramatique, illustre François Amory, avec un prix à la tonne qui, d’un sommet assez confortable de 600 euros, s’est effondré à quasiment zéro ! En cause : une forte augmentation des récoltes mondiales. D’énormes fluctuations de prix sont récurrentes sur plusieurs marchés, dont la pomme de terre et la viande de porc. Sans oublier le lait, dont le pic salutaire des prix observé voici deux ans n’est plus de mise. Situation inverse pour la viande, dont les prix se sont franchement raffermis après des décennies de niveaux trop bas. Il est sain que les prix ne soient pas régentés d’autorité, mais les agriculteurs prennent dès lors des risques parfois considérables.” Dans le secteur de la pomme de terre, certains ont “fait fortune”, tandis que d’autres ont fait faillite…

Le climat et la qualité des terres sont très favorables à la pomme de terre en Belgique. Même chose pour la production fruitière et, beaucoup plus marginalement jusqu’ici, pour la vigne. De sorte qu’un prix de la terre fort élevé n’est pas une entrave à la rentabilité pour de telles productions à haute valeur ajoutée. Le soutien des prix est parfois indirect, en quelque sorte. C’est le cas des exploitants d’élevages de poulets qui achètent de la terre céréalière pour maîtriser le nourrissage.

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Exploitants en indivision

On évoque beaucoup le problème des enfants qui ne reprennent pas l’exploitation familiale. “La conséquence est simple : les exploitations grandissent, conclut François Amory. On entend affirmer partout qu’on favorise l’agriculture familiale. Mais de quoi s’agit-il ? En réalité, aujourd’hui, on tend vers une agriculture industrielle.”

“Familiale et industrielle ! corrige en souriant Lionel le Hardÿ. Avec une dizaine de membres d’une famille travaillant sur 1000 hectares, c’est de cela qu’il s’agit.” Que peut-on plus précisément faire quand un seul des enfants reprend l’exploitation ? Il a rarement les moyens de racheter la part des autres. Il existe un modèle pas mal utilisé, observent le duo de professionnels : l’exploitation des parents se poursuit en co-exploitation par les enfants, qui ont un autre métier.”

La fratrie exploitante peut rester en indivision. “Ils sont tous exploitants, de sorte qu’on ne tombe pas dans le bail à ferme, reprend Lionel le Hardÿ, et ils font appel à une entreprise disposant d’un matériel performant. Autant il est difficile de donner un préavis à un agriculteur bénéficiant d’un bail à ferme pour exploiter soi-même, autant il est assez facile de devenir agriculteur quand on dispose de terres libres.”

Beaucoup moins risqué que la forêt

“On n’observe guère de hausses de prix ces dernières années, confirme Étienne de Dorlodot, fondateur de la société Sogesa, gestionnaire de terres agricoles. Les acheteurs sont raisonnables… bien que les prix soient plutôt déraisonnables : à 80 000 euros l’hectare pour une terre agricole, vous n’arrivez pas à un pour cent de rendement net. En moyenne s’entend : vous dépasserez ce niveau avec de la pomme de terre en période faste, mais pas avec le froment qui suivra.”

“La terre a fait l’objet d’un certain engouement quand les taux d’intérêt étaient très bas, souligne-t-il. Avec pour raisonnement : ‘Je suis bien payé avec une appréciation annuelle de 3 ou 4 pour cent, sans fiscalité et sans risque, la plus-value compensant la faiblesse du rendement’. Sans risque ? On n’a pour ainsi dire jamais observé un recul des prix durable, même en période de crise. Certains ont évoqué ce danger compte tenu de la désaffection à l’égard de la terre parmi de nombreux enfants d’agriculteurs, mais c’est jusqu’ici resté très théorique.”

Par ailleurs, la terre agricole est un investissement beaucoup moins risqué que la forêt : elle produit un rendement immédiat, fût-il trop faible. “La forêt, c’est parfois un investissement à 80 ou 90 ans. Avec le changement climatique, le risque à long terme augmente : après les ravages des scolytes sur les résineux, ce sont maintenant les frênes qui meurent dans le Condroz, attaqués par la chalarose. On sait, par ailleurs, que le sort du hêtre est incertain puisque cette essence craint beaucoup la sécheresse. La forêt exige un suivi tous les ans. Ce qui soutient les prix, c’est la chasse, plus précisément le souhait de constituer des domaines de chasse de la part des personnes qui en ont les moyens. Pour elles, la rentabilité de la forêt elle-même est secondaire.”

Une épargne mobilisable

Pour la terre agricole, le soutien des prix est largement le fait des agriculteurs souhaitant s’étendre, confirme également Étienne de Dorlodot. “Celui qui possède une ferme de 50 hectares et qui juge qu’il lui en faudrait 65 pour vivre correctement, va rechercher le complément en location, ou à l’achat s’il détient le capital nécessaire.” On peut ainsi assister à des ventes se réalisant à des prix élevés, supérieurs à ce que paierait celui qui investit dans une optique strictement financière.

“Celui qui possède de la terre sans être agriculteur, parfois depuis des générations, la considère comme une épargne, mobilisable en cas de besoin”, précise Étienne de Dorlodot. Mais entre une terre libre et une terre faisant l’objet d’un bail à ferme, la différence de prix est de l’ordre de 40 %, tellement ce bail est contraignant pour le propriétaire. Les petites modifications récemment apportées en sa faveur restent insignifiantes. “Le problème du bail à ferme, c’est que la loi est impérative : on ne peut pas déroger à ses contraintes via un contrat avec l’agriculteur. Ces dispositions seraient nulles”, précise le fondateur de Sogesa. Qui suggère : pourquoi ne pourrait-on calquer le bail à ferme sur le bail commercial ?

Propriétaire et exploitant professionnel

Quoi qu’il en soit, on comprend que les propriétaires se dégagent du bail à ferme quand l’occasion se présente. “Le départ du fermier par exemple, à condition qu’il n’y ait pas de cession privilégiée si un enfant veut prendre la succession.” Que se passe-t-il ensuite ? Le propriétaire peut faire appel à un exploitant professionnel, tel que Sogesa et quelques autres, qui apporte une expertise scientifique et supervise les opérations en faisant appel, pour l’exploitation de la terre, à un agriculteur ou une entreprise agricole de la région. “Nous exploitons la terre de certaines familles depuis plus de quarante ans. Deux approches possibles. Soit nous gérons au nom du propriétaire, qui prend le risque, paie les factures et encaisse les revenus. Soit nous lui garantissons un revenu, qui sera nettement plus élevé que celui du bail à ferme. Dans les deux cas, la terre reste libre, ce qui est essentiel.”

Le problème de la succession : pas celui qu’on affirme…

Comment faire quand un seul des enfants souhaite reprendre la ferme familiale ? La question est évoquée ci-contre, mais un professionnel de la terre souhaite aller plus loin. “C’est le principal problème qui se pose aujourd’hui dans le monde agricole, mais il reste un peu tabou quand il s’agit d’évoquer les solutions possibles.” Celui ou celle qui reprend l’exploitation des terres familiales n’a quasiment jamais les moyens de racheter leur part au reste de la fratrie. Laquelle ne souhaite absolument pas signer un bail à ferme avec le repreneur, sachant trop bien qu’elle perdrait quasiment le contrôle de cette terre. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les parents propriétaires des terres n’ont pas concédé un tel bail à ferme à l’enfant qui reprend l’exploitation. “Ils sont certains de se fâcher pour toujours avec les autres enfants !” Pas question non plus de morceler la propriété constituée durant toute une carrière, voire davantage. Pourquoi ne pas travailler comme dans une entreprise, mais sous la forme d’une association ? L’enfant qui reprend l’exploitation serait un directeur salarié et intéressé aux bénéfices, le solde du revenu net étant partagé entre les propriétaires de la terre. Celle-ci restant libre, elle peut être revendue au prix élevé, en cas de besoin.

Une telle suggestion se heurte souvent à une réaction surprenante de la part du père prenant sa retraite, signale notre interlocuteur. “Vous n’imaginez quand même pas que mon fils va travailler pour ses frères et sœurs ?” Réponse : “Vous n’imaginez quand même pas que ces derniers vont mettre leur capital à la disposition de votre successeur pour rien ?”. Davantage sans doute que le faible désir de reprise de l’exploitation familiale par les enfants, évoqué sans cesse et presque exclusivement dans les médias, le problème du monde agricole est d’abord la non-prise en compte du concept de partenariat, conclut ce professionnel.

Une question quand même : pourquoi ce problème serait-il aujourd’hui si aigu ? Voilà des siècles que la terre se transmet au sein des familles. “Ce qui a changé, c’est que l’hectare est passé de 20 000 à 80 000 euros, avec une rentabilité qui s’est effondrée, répond l’exploitant professionnel. Cela change tout, car le rachat est impayable entre frères et sœurs. La solution est simple : l’association agricole, qui est une association de fait.”

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